Pourquoi acheter un appartement en Espagne ?

Acheter un appartement en Espagne et ainsi devenir propriétaire est à ce jour un investissement 100% gagnant !

L’Espagne est un pays très attractif. L’Espagne est dotée une situation géographique exceptionnelle. Le prix des appartements en Espagne est très intéressant depuis éclatement de la bulle immobilière et ne cesse de l’être!

Acheter un appartement en Espagne pour un investissement locatif est bien plus avantageux pour un Français. De plus, la population espagnole est très accueillante et le rapport qualité/prix de la vie en Espagne en fait une destination incontournable pour devenir un heureux propriétaire en Espagne.

Acheter un appartement en Espagne est un investissement gagnant !

Les Impôts en Espagne ?

Impôts à régler suite à l’achat d’un appartement en Espagne

QUELS SONT LES DIFFÉRENTS IMPÔTS EN ESPAGNE ?

Pour les impôts concernant le logement acheté, vous serez soumis à l’IBI (impuesto bienes inmobiliarios) qui est géré par les municipalités. Il sera mis en place après la transcription de l’achat auprès du « registro de la propriedad » de cette municipalité.
A noter que ces impôts locaux sont bien moins élevés qu’en France.

Quels sont les différents Frais annuels en Espagne ?

Mis à part les frais d’acquisition, vous devrez ensuite régler les postes de frais fixes suivants.

  • La taxe foncière en espagne (« Impuesto sobre Bienes Inmeubles » ou « IBI »). Cette taxe est fixée pour chaque commune individuellement.
  • Les taxes communales (« Tasas »). En fonction de la commune, il se peut que vous ayez à payer une taxe sur les ordures ménagères, les eaux usées, l’assainissement, etc. Ces frais ne s’élèvent généralement pas à plus de quelques centaines d’euros par an.
  • Le syndicat des propriétaires. Si vous achetez une maison ou un appartement dans un complexe commun, vous serez confronté au Syndicat des propriétaires dont vous ferez automatiquement partie. La cotisation annuelle à payer par les membres est calculée selon la quote-part de votre terrain ou la taille de votre appartement ou maison. Il s’agit généralement des frais d’enlèvement des ordures ménagères, de l’entretien des espaces verts communs, de l’assurance habitation, de l’assurance responsabilité civile, de l’éventuel entretien de la piscine, de l’ascenseur (des ascenseurs), etc. et des frais administratifs.
  • Les impôts sur le revenu en espagne (« Impuesto sobre la renta de las personas físicas » ou « IRPF »).

 

Quelles sont les vérifications à faire quand on achète un appartement en Espagne ?

Avoir une propriété en Espagne

Qu’est ce qu’un Acte de propriété en Espagne ?

  • Si une propriété n’est pas enregistrée ou n’a pas d’acte de propriété, soyez très prudent.Assurez-vous qu’il n’y ait pas de locataire. S’il y en a, vérifiez que vous pourrez obtenir la libre possession car les lois protègent les locataires à long-terme et il peut être très difficile de les faire partir de la propriété.
  • Vérifiez qu’il n’y ait pas de droits de préemption sur la propriété ni de plans de construction qui pourraient affecter négativement la valeur, la jouissance ou l’utilisation de la propriété (par exemple des routes, voies ferrées, aéroports, magasins, usines ou de toute autre évolution).
  • Vérifiez que les mesures et les limites de l’acte de vente sont précises. L’Espagne a deux registres de propriétés: l’un (le registro de la propiedad) porte principalement sur la propriété des biens conservés par le bureau d’enregistrement de propriété (Oficina del Registro de la Propiedad), qui est habituellement dans la ville la plus proche, l’autre (connu comme le registro catastral ou, plus communément, catastro) s’intéresse à la description physique d’une propriété et de ses limites et est conservé par le greffier du bureau de la propriété régionale (Registro Catastral ou Oficina del Catastro), qui est situé dans la capitale de la province.
  • Obtenez un certificado catastral du Catastro, qui contient une description précise de la propriété et des cartes.
  • Veillez à ce que la planification et les permis de construire soient bien en ordre (par exemples pour les raccordements d’eau, d’électricité et des égouts), qu’ils soient authentiques et que la propriété ait bien été construite dans le respect des plans. Cela peut être fait en vérifiant les plans originaux (plan parcial), qui doivent être enregistrés au bureau local du développement urbain (urbanismo). Vous pouvez obtenir un rapport de construction (informe urbanístico) de la part de la mairie pour vérifier que la propriété a bien été construite en toute légalité.
  • Si un immeuble est situé sur un front de mer, vous devriez également vérifier qu’il a été approuvé par les autorités côtières (Jefatura de Costas). Les propriétés en front de mer sont soumises à des permis de construire spéciaux et il peut être difficile (voire impossible) de restaurer ou de reconstruire l’édifice original.
  • Un bâtiment tout juste construit doit avoir un ‘certificat de nouveaux travaux’ (certificado de fin de obra nueva) qui certifie que la construction est bien achevée, et quelle a respecté les plans de construction et une ‘licence de première occupation’ (licencia de primera ocupación). Celle-ci est nécessaire pour obtenir l’installation de l’électricité et pour installer un compteur d’eau. Ces certificats sont délivrés par la mairie pour la plupart des services comme l’électricité et l’eau (boletín de instalaciones eléctricas/de agua).
  • Assurez-vous que les extensions principales ou les structures majeures comme une piscine ont un permis de construire. Il n’est pas rare que des modifications soient faites illégalement, sans permis de construire, ce qui peut entrainer la démolition de celles-ci ou de grosses amendes.
  • Vérifiez qu’il n’y ait pas de charges ou de droit de rétention, comme des prêts immobiliers ou des hypothèques, contre la propriété ou toute autre dette en suspens comme les taxes locales, les charges communautaires, ou encore les factures d’eau, d’électricité ou de téléphone.
  • Obtenez une référence cadastrale (referencia catastral) de la propriété et un extrait (nota simple) du registre de propriété (registro de la propiedad). Cela vous permet de vérifier que le vendeur est bien le propriétaire, la taille de la propriété et si il existe des charges ou des fardeaux enregistrés contre la propriété (comme des dettes ou des hypothèques).
  • Quand une propriété fait partie d’une communauté, vérifiez qu’il n’y ait pas de charges communautaires non-payés sur les cinq dernières années. La loi oblige désormais le vendeur à présenter un certificat de la communauté attestant que tous les paiements sont à jour. Ce document doit être présenté au notaire à la signature de l’acte de vente.
  • Demandez à la mairie une attestation de non-dettes (certificado de no deudas), qui confirme qu’il n’y a pas d’impôts non payés comme par exemple l’impôt foncier (impuesto sobre bienes immeubles/ IBI) – ou toute autre charge en suspens contre la propriété. Il est de plus en plus commun pour les notaires de demander à le voir à la signature de l’acte de propriété.
  • Vérifiez que toutes les factures d’électricité, d’eau, de téléphone et de gaz ont été payés ces dernières années. Les reçus doivent être fournis par le vendeurs pour toutes les taxes et les services.
  • Assurez vous qu’un titre authentique soit obtenu et organisez l’enregistrement de la propriété.
  • Si vous achetez une propriété sur laquelle il y a des dettes ou des taxes en suspens, le prêteur ou les autorités locales ont le droit de venir réclamer leur dû et de prendre possession de vos bien et de les revendre pour régler vos dettes. Tous les impayés sur une propriété sont récupérés par le nouveau propriétaire.
  • Vous devez vous assurez que toutes les dettes contre la propriété sont remises à zéro avant de signer l’acte de propriété et votre avocat devrait vous obtenir une autre nota simple immédiatement avant la finalisation pour s’assurer qu’aucune dette n’a été ajouté depuis la vérification précédente. Le notaire doit aussi obtenir une nota simple mise à jour au moment de la signature de l’acte de vente.

Chasseur immobilier, agence immobilière en Espagne ?

Si vous passez par des professionnels, ils feront normalement ces contrôles pour vous et transmettront ces informations au notaire.

Si un agent immobilier vous dit que des terrains vagues sont libres autour ou à proximité de la propriété, vérifiez avec le bureau de planification de la mairie si c’est bien le cas. Même si ça l’est, des constructions sont généralement faites dans les terrains vagues donc si il est crucial pour vous de ne pas vivre à proximité d’un futur site de construction, évitez d’acheter une propriété avec un terrain vague adjacent.

 Y a t-il un risque d’acheter un bien en Espagne ?

Il n’y a pas de méfiance à proprement parler, c ‘est comme partout dans le monde, il faut tout bien vérifier et savoir dans quel but on achète un bien en Espagne (résidence secondaire, investissement locatif…) et vérifier la procédure !