Le rôle d’un avocat est crucial lors de l’achat d’une maison en Espagne, particulièrement pour les acheteurs étrangers. Contrairement à d’autres systèmes juridiques (comme en France ou en Belgique), le notaire espagnol a un rôle plus limité : il authentifie l’acte de vente mais n’a pas l’obligation de vérifier en profondeur tous les aspects légaux et fiscaux de la transaction pour le compte de l’acheteur.
Voici un aperçu des missions principales d’un avocat dans ce processus :
1. Vérifications Juridiques Approfondies (Due Diligence)
L’avocat est votre premier rempart contre les problèmes cachés. Il effectue des vérifications que le notaire n’est pas tenu de faire :
- Vérification de la Propriété et du Propriétaire : Il consulte le Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad) via une Nota Simple pour confirmer que le vendeur est bien le propriétaire légitime et pour identifier toute charge, hypothèque, servitude ou restriction pesant sur le bien.
- Conformité Urbanistique : C’est un point critique en Espagne. L’avocat vérifie auprès de la mairie (Ayuntamiento) que la construction (y compris les extensions, piscines, garages) est légale et conforme aux plans d’urbanisme locaux. Des constructions illégales peuvent entraîner des amendes, des ordres de démolition ou rendre impossible l’obtention de certains permis.
- Dettes et Charges : Il s’assure que la propriété est libre de toute dette (taxes impayées, arriérés de charges de copropriété ou de communauté de propriétaires).
2. Assistance Contractuelle
L’avocat prend en charge ou supervise la négociation et la rédaction des documents préparatoires :
- Contrat de Réservation et Compromis de Vente (Contrato de Arras ou Contrato Privado de Compraventa) : Il s’assure que les termes négociés protègent vos intérêts, que les clauses de remboursement des arrhes sont claires, et que les pénalités potentielles sont équitables.
- Conseil Fiscal : Il vous informe sur les impôts à payer lors de l’acquisition (TVA ou ITP, Impôt sur les transmissions patrimoniales) et vous conseille sur la structure d’achat la plus avantageuse (en votre nom propre, via une société, etc.).
3. Formalités Administratives
L’avocat peut gérer ou vous assister pour les démarches obligatoires :
- Obtention du NIE (Número de Identidad de Extranjero) : Ce numéro d’identification fiscale est indispensable pour tout étranger souhaitant acheter un bien en Espagne. L’avocat peut souvent gérer son obtention pour vous.
- Ouverture de Compte Bancaire : Nécessaire pour effectuer les paiements en Espagne.
4. Assistance chez le Notaire
Bien que la présence du notaire soit obligatoire pour l’acte final (Escritura Pública), l’avocat est là pour :
- Traduire et Expliquer : Il traduit et clarifie tous les documents juridiques en votre langue, s’assurant que vous comprenez pleinement ce que vous signez.
- Protéger vos Intérêts : Il veille à ce que l’acte final reflète exactement ce qui a été convenu et vérifie que tous les documents requis sont présents avant la signature.
L’avocat est votre conseiller et défenseur personnel tout au long du processus d’achat. Son rôle est de sécuriser juridiquement la transaction et de vous protéger contre les risques financiers liés à la complexité du droit immobilier espagnol, surtout si vous êtes un acheteur non-résident. Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol et maîtrisant votre langue.
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