Acheter en Espagne : Les 7 Pièges Majeurs à Éviter (Risques Juridiques et Financiers)
L’achat d’un bien immobilier en Espagne est un rêve pour de nombreux Français, synonyme de soleil et d’opportunités. Cependant, le système légal et administratif espagnol présente des différences majeures avec la France. Ignorer ces spécificités expose l’acheteur à des risques juridiques et financiers coûteux. Voici les 7 pièges majeurs à éviter absolument lors de votre acquisition immobilière en Espagne.Piège n°1 : Se fier uniquement au Notaire pour les vérifications légales
C’est l’erreur la plus fréquente et la plus dangereuse pour un acheteur français.Le risque :
En France, le notaire assure la sécurité juridique totale de la transaction (vérification des titres, des hypothèques, etc.). En Espagne, le rôle du notaire est principalement de donner foi publique à l’acte et de s’assurer de l’identité des parties. Il ne procède pas aux vérifications exhaustives des charges ou de la légalité du bien.La solution : L’Avocat Indépendant
Mandatez impérativement un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol. Sa mission (appelée due diligence) est de :- Vérifier la propriété légale du bien via la Nota Simple (Registre de la Propriété).
- S’assurer de l’absence de charges, dettes ou saisies attachées à la propriété.
Piège n°2 : Hériter des Dettes de l’Ancien Propriétaire
En Espagne, le principe est : la dette est attachée au bien, pas au propriétaire.Le risque :
Vous pourriez devenir responsable de :- Les impayés de Taxe Foncière (IBI) des quatre dernières années.
- Les charges de copropriété (Comunidad) de l’année en cours et des trois années antérieures.
- Une hypothèque non levée par le vendeur le jour de la signature.
La solution : Exiger les Certificats
Votre avocat doit réclamer et vérifier :- Le Certificat de non-dette auprès de l’administrateur de copropriété.
- Le dernier reçu de l’IBI ou un certificat de non-dette délivré par la mairie.
Piège n°3 : Ignorer les Problèmes d’Urbanisme et de Surface
Les constructions et extensions non déclarées sont un fléau qui peut entraîner des sanctions très lourdes.Le risque :
Le bien que vous achetez peut présenter :- Des extensions non déclarées (véranda, piscine, etc.) qui ne figurent pas au Registre de la Propriété (Registro).
- Des constructions en zone rurale (suelo rústico) qui violent les lois d’urbanisme locales.
- Une non-conformité entre la surface réelle et celle déclarée.
La solution : Vérification Cadastrale
L’avocat doit comparer la description du bien dans le Registre de la Propriété (Registro), au Cadastre (Catastro) et à la réalité physique du terrain. Si une irrégularité est détectée, le vendeur doit la régulariser avant la vente.Piège n°4 : Signer le Contrato de Arras (Compromis) sans Garantie de Financement
Le Contrat d’Arrhes (Contrato de Arras) est l’engagement le plus contraignant de la procédure.Le risque :
Contrairement à la France, la clause suspensive d’obtention de prêt n’est pas la norme en Espagne. Si vous signez le Contrato de Arras et que votre banque vous refuse le prêt, vous perdez automatiquement l’acompte de 10 % versé.La solution : Pré-validation Bancaire
Obtenez un accord de principe ferme de votre banque (française ou espagnole) avant de signer le Contrato de Arras. Si possible, négociez l’inclusion d’une clause suspensive conditionnée à l’obtention du financement, mais soyez prêt à ce que le vendeur la refuse.Piège n°5 : Oublier le Numéro NIE ou le faire trop tard
Le NIE est le sésame administratif de l’Espagne.Le risque :
Sans le NIE, vous ne pouvez ni ouvrir de compte bancaire, ni signer l’acte chez le notaire. Sous-estimer le délai d’obtention (surtout via le Consulat de France, qui peut être long) retarde toute la transaction.La solution : Anticiper
Faites la demande de NIE dès que votre projet est sérieux. C’est la première démarche à accomplir.Piège n°6 : Sous-estimer les Coûts Annuels Locaux
Au-delà des frais d’acquisition, les charges de copropriété peuvent surprendre.Le risque :
Les charges de copropriété dans les résidences avec de nombreux services (grande piscine, espaces verts, concierge) peuvent être très élevées. Un syndic mal géré ou des travaux majeurs votés juste avant la vente peuvent générer des appels de fonds inattendus.La solution : Consulter l’Historique
Demandez à votre avocat l’accès aux procès-verbaux des assemblées générales des dernières années pour anticiper les travaux à venir ou les problèmes de gestion financière.Piège n°7 : Négliger l’Impôt sur la Plus-Value du Vendeur
Ce piège ne concerne que l’achat d’un bien détenu par un vendeur non-résident fiscal en Espagne.Le risque :
Si vous achetez à un non-résident, vous êtes légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de les verser directement à l’administration fiscale espagnole (Hacienda). C’est un acompte sur l’impôt sur la plus-value du vendeur. Si vous oubliez de faire cette retenue, vous en devenez redevable auprès du fisc.La solution : Retenue des 3 %
C’est une obligation légale. Le jour de la signature chez le notaire, vous payez 97 % au vendeur et réglez les 3 % restants à l’administration fiscale dans les 30 jours suivants. Votre avocat gérera cette formalité pour vous.🔍 Allez plus loin et sécurisez votre achat immobilier
Dans ce guide, nous avons listé comment évitez les pièges lors d’un achat en Espagne. Mais le diable se cache souvent dans les détails fiscaux et légaux.
Prenez contact avec un avocat en Espagne parlant français avant de signer quoi que ce soit: