Quelles sont les règles pour posséder un bien immobilier en Espagne

Posséder un Bien en Espagne : Règles, NIE & Fiscalité 2025 (Guide Complet)

L’Espagne reste une destination de choix pour l’investissement immobilier, que ce soit pour une résidence secondaire, un projet de retraite ou un placement locatif. Cependant, l’acquisition et la détention d’une propriété en terre espagnole suivent un cadre juridique et fiscal précis. En tant qu’expert des transactions immobilières internationales, nous détaillons ici les étapes incontournables et les obligations légales pour les acquéreurs étrangers.

1. Le Prérequis Indispensable : Le Numéro NIE

Avant toute démarche sérieuse en Espagne, l’obtention du NIE (Número de Identidad de Extranjero) est obligatoire.

Pourquoi le NIE est-il si crucial ? Le NIE est votre identifiant fiscal espagnol. Il est indispensable pour :

• Ouvrir un compte bancaire espagnol.
• Signer le contrat de réservation ou le compromis de vente (contrato de arras).
• Finaliser l’acte de vente devant notaire (Escritura Pública).
• Payer toute taxe liée à l’achat ou à la propriété (comme l’IBI).

Où l’obtenir ? Vous pouvez en faire la demande auprès du consulat espagnol dans votre pays d’origine ou directement en Espagne auprès d’un Comisaría de Policía ou d’une Oficina de Extranjería (souvent sur rendez-vous).

2. Les Étapes Clés de l’Acquisition Immobilière

Le processus, bien que souvent simplifié, requiert rigueur et accompagnement professionnel.

A. Due Diligence et Conseil Juridique (Expertise & Fiabilité)

Contrairement à d’autres pays, le notaire espagnol ne réalise pas de vérifications urbanistiques ou juridiques approfondies du bien (dettes, conformité des permis, etc.). Pour garantir la sécurité de votre investissement (EEAT), il est fortement recommandé de mandater un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol parlant votre langue.

L’avocat effectuera une due diligence complète, incluant :

• Vérification du titre de propriété (Nota Simple du Registre Foncier) pour confirmer la titularité et l’absence de charges (hypothèques, saisies).
• Contrôle du paiement de la taxe foncière locale (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
• Vérification de la conformité urbanistique et de l’existence du Certificat d’Habitation (Cédula de Habitabilidad).

B. Les Contrats et le Paiement

1. Contrat de Réservation (Contrato de Reserva) : Pour retirer le bien du marché.
2. Compromis de Vente (Contrato de Arras) : C’est le contrat engageant les deux parties. Un acompte (souvent 10 % du prix) est versé. Si l’acheteur se rétracte, il perd cet acompte ; si le vendeur se rétracte, il doit généralement verser le double de l’acompte à l’acheteur.
3. Acte Authentique (Escritura Pública) : Signature finale devant notaire. C’est là que le solde du prix est réglé et le transfert de propriété officiel est effectué.

C. Coûts Annexes à Anticiper

En plus du prix d’achat, prévoyez entre 8 % et 15 % supplémentaires pour couvrir les taxes et frais, variant selon la Communauté Autonome et si le bien est neuf ou ancien :

• Bien Ancien : Principalement l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), variant généralement entre 6 % et 10 %.
• Bien Neuf : TVA (IVA) à 10 % + AJD (Actos Jurídicos Documentados).
• Frais de notaire et d’enregistrement foncier.

3. Les Obligations Fiscales et Légales Post-Achat

Posséder un bien en Espagne génère des obligations annuelles, même pour les non-résidents fiscaux.

A. L’Impôt sur la Propriété (IBI)

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est l’équivalent de la taxe foncière. Il est annuel, dû à la municipalité, et son montant est basé sur la valeur cadastrale (valor catastral) du bien.

B. L’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR)

C’est un point essentiel pour les propriétaires étrangers :

• Bien non loué (Usage personnel) : Le fisc espagnol vous impute un « revenu fictif » (Renta Imputada), calculé sur un pourcentage de la valeur cadastrale (souvent 1,1 % ou 2 %). Ce revenu fictif est ensuite taxé au taux de 19 % (pour les résidents UE/EEE) ou 24 % (pour les autres).
• Bien loué : Vous êtes imposé sur le revenu locatif net au taux de 19 % (avec déduction des charges pour les résidents UE/EEE) ou 24 % (sans déduction de charges pour les non-résidents hors UE/EEE).

Attention : L’administration fiscale espagnole (Agencia Tributaria) n’envoie pas de rappel pour l’IRNR. C’est au propriétaire de faire la déclaration annuelle (Formulaire 210).

C. Fiscalité sur la Revente (Plus-Value)

En cas de vente, la plus-value réalisée est soumise à l’IRNR (taux fixe de 19 % pour les résidents UE/EEE et 24 % pour les autres). L’acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de la verser directement au fisc espagnol en acompte de l’impôt sur les bénéfices du vendeur.

Conclusion : L’Importance de l’Expertise Locale

Pour naviguer sereinement dans les règles d’acquisition et de détention d’un bien immobilier en Espagne, l’accès à une information fiable et l’appui de professionnels compétents sont primordiaux. L’obtention du NIE, la réalisation d’une due diligence par un avocat et la gestion rigoureuse des déclarations fiscales annuelles (notamment l’IRNR) sont les piliers d’une possession immobilière réussie sur le territoire espagnol.

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