Les 7 Vérifications Juridiques Cruciales que Seul votre Avocat peut Garantir (et qui vous Évitent de Perdre Votre Acompte)

Pourquoi la Due Diligence est Vitale Avant de Signer le Contrat d’Arrhes

Félicitations ! Vous avez trouvé la propriété de vos rêves en Espagne. L’étape suivante est souvent la signature du Contrat d’Arrhes (contrato de arras), nécessitant le paiement immédiat d’un acompte, généralement 10 % du prix.

Attention : une fois cet acompte versé, le retrait est très coûteux. Si le vendeur ne peut pas vendre pour des raisons légales (charges cachées, illégalité), vous récupérez le double de l’acompte. Mais si vous, l’acheteur, vous retirez pour des raisons que vous auriez dû connaître, vous perdez l’intégralité de l’acompte versé.

Pour sécuriser cet acompte (et votre investissement futur), une vérification légale approfondie (Due Diligence) est impérative. Seul un avocat spécialisé, et non une agence, peut garantir ces 7 vérifications juridiques fondamentales :

1. La Vraie Identité du Vendeur et du Bien (Registro de la Propiedad)

C’est la base. Votre avocat vérifie si la personne qui vend a réellement le droit de le faire.

• L’outil : La Nota Simple (extrait du Registre de la Propriété).

• La vérification : L’avocat s’assure que le ou les noms figurant sur la Nota Simple correspondent aux signataires du contrat. Il vérifie également si le vendeur est marié et sous quel régime matrimonial espagnol (gananciales ou separación de bienes), car le conjoint pourrait devoir donner son accord.

2. Les Charges, Dettes et Hypothèques (La Nota Simple Expliquée)

Le risque numéro un est d’hériter des dettes du vendeur. La Nota Simple est l’outil principal, mais elle doit être expliquée par un expert.

• L’outil : La Nota Simple.

• La vérification : L’avocat décrypte la section des « Charges » (cargas). Il identifie :

  • Les Hypothèques : Montant restant dû, nature et conditions.

  • Les Servitudes (servidumbres) : Droits de passage ou restrictions d’utilisation (ex. : une canalisation passe sous votre jardin).

  • Les Saisies et Litiges (embargos, anotaciones de demanda) : Indiquant que la propriété est visée par une procédure judiciaire ou une dette fiscale.

3. La Conformité de la Superficie (Catastro vs. Registro)

Ce n’est pas parce que l’agence dit que le terrain fait 1000 m² que c’est vrai. Les dimensions officielles et fiscales sont cruciales.

• L’outil : Le Cadastre (Catastro) et la Nota Simple.

• La vérification : L’avocat compare les mètres carrés enregistrés au Cadastre (pour les impôts) avec ceux du Registre de la Propriété (pour la propriété). Si les superficies ne correspondent pas (une discordance de plus de 10 % est critique), l’avocat doit exiger une régularisation, car une construction non enregistrée (comme une piscine ou un garage) est un risque majeur.

4. La Légalité Urbanistique et l’Illégalité des Constructions (La Vérification Urbanisme Espagne)

C’est la vérification la plus technique, souvent négligée, et celle qui peut entraîner les pénalités les plus lourdes (y compris des ordres de démolition).

• L’outil : La Mairie (Ayuntamiento) et les services d’urbanisme.

• La vérification : L’avocat s’assure que :

  • La propriété possède une Licence de Première Occupation (Licencia de Primera Ocupación).

  • Toutes les extensions (terrasse fermée, piscine, cabane) ont obtenu les permis de construire nécessaires.

  • Le terrain n’est pas classé en zone non constructible (suelo rústico) interdisant la résidence principale.

  • La propriété n’est pas sous une procédure d’infraction urbanistique. C’est l’essence même de la vérification urbanisme Espagne.

5. Les Dettes Fiscales (IBI) et les Fournisseurs

L’acheteur est responsable des dettes immobilières rattachées au bien, même si elles sont antérieures à la vente.

• L’outil : Quittances de l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – Taxe foncière) et certificat de la Mairie.

• La vérification : L’avocat demande et vérifie les quittances des 4 ou 5 dernières années pour s’assurer qu’il n’y a pas d’arriérés d’IBI (impôts locaux) ou de basura (taxe d’enlèvement des ordures). Il vérifie également les contrats des fournisseurs (eau, électricité) pour s’assurer qu’il n’y a pas de dettes en cours qui empêcheraient le transfert des contrats.

6. Les Dettes de Copropriété (Comunidad de Propietarios)

Dans le cas d’un appartement ou d’une maison en résidence, les dettes de charges communes peuvent s’accumuler rapidement.

• L’outil : Certificat de l’Administrateur de la Communauté.

• La vérification : L’avocat demande un Certificat de non-dette à l’administrateur. La loi espagnole rend l’acheteur responsable des dettes de charges de l’année en cours et des trois années précédentes. Ne pas vérifier cela est un risque achat immobilier Espagne majeur.

7. Le Certificat d’Efficacité Énergétique (CEE)

Obligatoire pour toute transaction. Si le vendeur ne le fournit pas ou s’il n’est pas valide, la vente ne peut être réalisée légalement.

• L’outil : Le CEE.

• La vérification : L’avocat s’assure que le certificat est bien fourni et qu’il est enregistré et valide auprès de l’organisme régional compétent (chaque communauté autonome a son propre registre).

🔑 Conclusion : La Garantie de Votre Acompte

Ces sept vérifications ne sont pas facultatives. Elles sont la mission essentielle de votre avocat et représentent la seule façon de garantir la sécurité transaction immobilière Espagne.

Si, après cette Due Diligence menée par votre avocat, des problèmes légaux irréversibles sont découverts, vous avez le droit de vous retirer sans pénalité et de récupérer votre acompte. Mais si vous signez le contrat d’arrhes sans ces vérifications et que vous vous retirez ensuite pour une raison légale que votre avocat aurait dû identifier, vous perdez votre mise de 10 %.

Ne transformez pas votre rêve espagnol en cauchemar financier. L’expertise de votre avocat est votre meilleure assurance.

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