Fiscalité Immobilière en Espagne 2026 : Optimisez vos Revenus Locatifs

Investir en Espagne ne se limite pas à trouver le bon quartier à Valence ou Malaga. La véritable rentabilité se joue sur la fiscalité. Entre l’impôt pour non-résidents (IRNR), les charges déductibles et la convention fiscale franco-espagnole, les erreurs peuvent coûter cher.

Avant de vous préoccuper de l’optimisation de vos impôts, assurez-vous d’avoir validé toutes les étapes juridiques de votre acquisition. Si ce n’est pas encore fait, consultez notre guide complet sur les formalités pour acheter en Espagne en 2026 (NIE, Nota Simple et contrat d’Arras).

Ce guide 2026 décrypte comment déclarer vos loyers, réduire votre base imposable et éviter la double imposition.

1. L’IRNR : L’impôt incontournable des Non-Résidents

Si vous résidez en France, vous êtes soumis à l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR) en Espagne.

• Le Taux 2025 : Pour les résidents de l’Union Européenne, le taux est fixe à 19 % sur le revenu net.

• Le Formulaire : Tout se passe via le Modelo 210.

• La Périodicité :

  • Bien loué : Déclaration trimestrielle (janvier, avril, juillet, octobre).

  • Bien vacant : Même si vous ne louez pas (résidence secondaire), vous payez un impôt « théorique » une fois par an (avant le 31 décembre).

2. Quelles charges pouvez-vous déduire en 2026 ?

C’est ici que l’investisseur averti fait la différence. En tant que résident français, vous avez le droit de déduire presque toutes les dépenses liées à l’exploitation du bien.

Liste des frais déductibles :

• Intérêts d’emprunt : Uniquement la partie intérêts de votre crédit immobilier.

• Frais de gestion : Honoraires de l’agence immobilière ou du gestionnaire.

• IBI (Taxe Foncière) : Prorata temporis de la taxe foncière locale.

• Amortissement du bien : Vous pouvez déduire 3 % par an de la valeur de la construction (hors terrain). C’est le levier le plus puissant pour réduire votre impôt !

• Travaux et entretien : Réparations nécessaires (peinture, plomberie).

💡 Conseil d’expert : Gardez scrupuleusement toutes vos factures au nom du propriétaire avec le numéro NIE. Sans facture officielle, aucune déduction n’est acceptée par l’Hacienda (le fisc espagnol).

3. Convention Fiscale : Comment éviter la double imposition ?

C’est la question numéro 1 des investisseurs : « Vais-je payer deux fois l’impôt ? »

La réponse est NON. Grâce à la convention fiscale entre la France et l’Espagne :

1. Vous payez votre impôt en Espagne (19 % net).

2. Vous déclarez ces revenus en France (Formulaires 2047 et 2042C).

3. Le fisc français vous accorde un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant à ces revenus.

4. Louer à l’année ou en Touristique ? L’impact fiscal

En 2026, la loi espagnole favorise la location longue durée (résidence principale du locataire).

• Location Longue Durée : Vous pouvez bénéficier d’un abattement allant de 50 % à 90 % sur le rendement net (sous conditions strictes de zones tendues ou d’âge du locataire).

• Location Touristique : Pas d’abattement possible. De plus, si vous offrez des services hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier), vous devrez facturer et reverser la TVA (IVA) de 10 %.

5. Les taxes locales : IBI et Taxe sur les Ordures

Au-delà de l’impôt sur le revenu, deux taxes annuelles sont à prévoir :

• L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : Entre 0,4 % et 1,1 % de la valeur cadastrale. Elle varie énormément d’une ville à l’autre (très basse à Madrid, plus élevée à Valence).

• La Tasa de Basura : Taxe d’enlèvement des ordures ménagères, souvent modeste (80 € à 150 €/an).

6. Analyse Approfondie : La « Ley de Vivienda » et son impact en 2025

Depuis 2023, et avec des ajustements majeurs prévus pour 2026, la Loi sur le Logement (Ley de Vivienda) a transformé le paysage locatif. Il est impératif pour un investisseur de comprendre le concept de « Zona Tensionada » (Zone Tendue).

• Le plafonnement des loyers : Dans des villes comme Barcelone, le gouvernement applique un indice de prix. Si vous achetez pour louer à l’année, vous ne pourrez pas fixer le loyer librement.

• La définition du « Grand Propriétaire » : Le seuil est passé de 10 à 5 biens dans certaines régions. Si vous atteignez ce seuil, vos obligations fiscales et de gestion deviennent beaucoup plus lourdes.

• Protection contre les expulsions : La loi renforce la protection des locataires vulnérables. Notre conseil : souscrivez systématiquement à une Assurance Loyers Impayés (Seguro de Impago). Son coût (environ 4 à 5 % du loyer annuel) est 100 % déductible de vos impôts.

7. Étude de Cas : Comparatif Location Saisonnière vs Longue Durée

Le lecteur adore les chiffres concrets. Cela assoit votre autorité.

Prenons un appartement T3 à Valence (Quartier de l’Olivereta) acheté 150 000 €.

Scénario A : Location Longue Durée (12 mois/an)

• Loyer mensuel : 950 €

• Revenu brut : 11 400 €

• Charges déductibles (IBI, frais de communauté, assurance, amortissement 3%) : 4 200 €

• Base imposable : 7 200 €

• Impôt (19%) : 1 368 €

• Net après impôt : 5 832 € (Plus l’avantage de la stabilité du locataire).

Scénario B : Location Touristique (Taux d’occupation 65%)

• Revenu brut : 19 500 €

• Charges déductibles (Électricité, ménage, commission Airbnb 15%, gestionnaire 20%) : 9 800 €

• Base imposable : 9 700 € (Pas d’abattement possible en saisonnier)

• Impôt (19%) : 1 843 €

• Net après impôt : 7 857 € (Revenu plus élevé mais gestion beaucoup plus lourde et usure du bien).

8. Le Guide du « Modelo 210 » pas à pas

Cette section technique aide le lecteur et capte des mots-clés de recherche très précis.

Beaucoup de propriétaires tentent de remplir le Modelo 210 seuls via le site de l’AEAT (Agencia Tributaria). Voici les points de vigilance :

1. Le Code de Revenu (Tipo de Renta) : Utilisez le code 01 pour les locations et le code 02 pour l’imputation de revenus immobiliers (bien vacant).

2. Le Groupement : Depuis quelques années, il est possible de grouper les revenus de plusieurs locataires sur une seule déclaration trimestrielle, à condition qu’ils concernent le même bien.

3. La preuve de résidence : Pour bénéficier du taux de 19% (au lieu de 24% pour les hors-UE), vous devez fournir un Certificat de Résidence Fiscale délivré par l’administration française (formulaire 5000).

9. Fiscalité de la Revente : Prévoyez la sortie

Un investisseur pense toujours à la revente. C’est un contenu à forte valeur ajoutée.

Le jour où vous revendez votre bien en Espagne, deux impôts s’appliquent :

• L’Impôt sur la Plus-Value (Plusvalía Estatal) : Pour les non-résidents, il est de 19 % sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (frais de notaire et travaux inclus sur facture).

• La Plusvalía Municipal : Basée sur l’augmentation de la valeur du terrain.

• La rétention des 3 % : Attention ! L’acheteur est obligé par la loi de retenir 3 % du prix de vente total pour les verser directement au fisc espagnol en votre nom. C’est une garantie pour l’État que vous paierez votre impôt sur la plus-value. Si vous avez fait une moins-value, vous pouvez demander le remboursement de ces 3 %, mais la procédure dure souvent 6 à 12 mois.

10. FAQ : Les questions que nos clients nous posent le plus souvent

Puis-je déduire les billets d’avion pour aller visiter mon bien ? Malheureusement non. L’Hacienda considère que les frais de transport depuis la France sont des dépenses personnelles et non des frais liés directement à l’exploitation immobilière.

Que se passe-t-il si j’oublie de déclarer un trimestre ? L’administration fiscale espagnole est très numérisée. En cas d’oubli, les amendes commencent à 100-200 € par déclaration manquante, même si l’impôt dû est de 0 €. Il est fortement conseillé d’automatiser cela avec une Gestoria.

Le fisc français saura-t-il que je possède un bien en Espagne ? Oui. L’échange automatique d’informations bancaires et fiscales entre la France et l’Espagne est total. Il est inutile et risqué de tenter de dissimuler ces revenus.

Faut-il acheter en nom propre ou en société (SL) ? Pour un seul bien, le nom propre est presque toujours préférable. La création d’une Sociedad Limitada (SL) engendre des frais de comptabilité (environ 200 €/mois) qui mangent la rentabilité, sauf si vous gérez un parc de plus de 5 à 8 appartements.

11. Glossaire Fiscal Franco-Espagnol

• Hacienda : Le fisc espagnol.

• Escritura : L’acte notarié de propriété.

• Valor Catastral : Valeur administrative du bien (base de calcul des impôts).

• Certificado de Eficiencia Energética (CEE) : Obligatoire pour louer et déduire certaines dépenses de rénovation énergétique.

« Ne laissez pas l’administration gâcher votre investissement. » Chaque année, des centaines de propriétaires reçoivent des notifications de l’Hacienda pour des déductions mal justifiées. Évitez le stress.

Conclusion : De la théorie à la signature

Réussir un investissement locatif en Espagne en 2025 demande une double expertise : une maîtrise parfaite des formalités administratives pour sécuriser votre titre de propriété, et une gestion rigoureuse de la fiscalité pour protéger votre rendement net.

Si la fiscalité est le moteur de votre rentabilité, le respect du processus légal en est le châssis. Si vous n’avez pas encore consulté les étapes cruciales du processus d’acquisition (vérification de la Nota Simple, obtention du NIE, pièges des contrats de réserve), nous vous recommandons vivement de lire notre guide sur les formalités essentielles pour acheter un bien immobilier en Espagne.

En combinant une stratégie d’achat sécurisée et une optimisation fiscale intelligente, vous transformerez votre projet immobilier en un actif patrimonial solide et serein.

Conclusion : Un investissement qui reste gagnant

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• Impact de la convention fiscale sur votre impôt en France.

• Stratégie d’optimisation (Amortissement vs Travaux).