Achat Immobilier en Espagne : étapes pas à pas

Pourquoi investir en Espagne maintenant ?

L’Espagne reste la destination privilégiée des Français pour l’investissement immobilier pour 2026. Que ce soit pour une résidence secondaire sur la Costa del Sol ou un investissement locatif à Valence, le marché offre des rendements attractifs. Cependant, le cadre juridique espagnol diffère radicalement du système français.

Note d’expert : En Espagne, le notaire ne vérifie pas la légalité urbanistique du bien avec la même rigueur qu’en France. L’accompagnement par un avocat est donc indispensable.

1. Les 6 Étapes Clés d’un Achat Immobilier en Espagne

Étape 1 : Obtenir le NIE (Número de Identidad de Extranjero) pour acheter en Espagne

Le NIE est la pierre angulaire de votre projet immobilier. Ce numéro d’identification fiscal est strictement personnel et unique. Sans lui, le système administratif espagnol vous est totalement fermé.

1.1. Pourquoi le NIE est-il indispensable ?

En Espagne, le notaire a l’interdiction légale de valider une vente si l’acheteur ne possède pas de NIE. Il vous sera demandé pour :

• Signer le compromis de vente (Arras).

• Ouvrir un compte bancaire en Espagne.

• Souscrire à vos contrats d’eau et d’électricité (Luz y Agua).

• Payer vos impôts (ITP, IBI, IRNR).

1.2. Où et comment faire la demande ?

Il existe deux voies principales pour obtenir votre précieux sésame, chacune ayant ses avantages et ses contraintes :

Option A : Depuis la France (Consulat d’Espagne)

C’est la méthode la plus sereine si vous n’êtes pas pressé. Vous devez prendre rendez-vous auprès du consulat dont dépend votre domicile (Paris, Lyon, Marseille, etc.).

• Avantage : Coût réduit (environ 10 € de taxe de chancellerie).

• Inconvénient : Les rendez-vous sont parfois difficiles à obtenir et les délais de réception par e-mail varient de 2 à 4 semaines.

Option B : En Espagne (Commissariat de Police – Extranjería)

Vous pouvez faire la demande directement sur place. Cela nécessite souvent un rendez-vous préalable (Cita Previa) pris sur le site officiel du gouvernement espagnol.

• Avantage : Dans certaines provinces, vous repartez avec le numéro le jour même.

• Inconvénient : La difficulté d’obtenir une « Cita Previa » en zone touristique (Costa del Sol, Alicante) est réelle. De nombreux acheteurs passent par des intermédiaires (Gestor ou avocat) pour obtenir ce rendez-vous.

1.3. Les documents à préparer

Pour éviter un refus administratif (très fréquent), votre dossier doit être impeccable :

1. Formulaire EX-15 : Rempli en deux exemplaires.

2. Formulaire 790 (Code 012) : Preuve du paiement de la taxe (environ 10 €).

3. Passeport ou CNI : Original + photocopie complète.

4. Justificatif de la demande : Pour l’immobilier, une copie de l’offre d’achat ou une attestation d’une agence/notaire suffit généralement.

1.4. Délais et validité : Ce qu’il faut savoir en 2026

• Le délai : Comptez entre 15 jours et 2 mois. En période de forte affluence (printemps/été), les consulats sont souvent saturés. Conseil d’expert : Commencez cette démarche dès que vous envisagez sérieusement d’acheter.

• Durée de validité : Contrairement à une idée reçue, le numéro NIE est définitif et valable à vie. Seul le certificat papier (le document blanc) avait autrefois une validité de 3 mois, mais le numéro lui-même ne change jamais.

💡 Astuce : Si vous êtes pressé, vous pouvez donner une procuration notariale (Poder Notarial) à votre avocat espagnol. Il pourra ainsi demander le NIE à votre place, vous évitant un déplacement et des semaines d’attente.

Étape 2 : L’ouverture du compte bancaire en Espagne

Ouvrir un compte bancaire local en Espagne n’est pas une simple recommandation, c’est une nécessité pratique et fiscale. Bien que vous puissiez techniquement transférer des fonds depuis la France, la réalité du terrain espagnol impose d’avoir un compte ibérique.

2.1. Pourquoi est-ce indispensable ?

Le compte bancaire espagnol sert à trois moments critiques :

1. Le paiement du solde le jour de la vente : Comme vu à l’étape 6, le vendeur exige souvent un chèque de banque certifié émis par une banque établie en Espagne.

2. Le prélèvement des charges fixes : Les fournisseurs d’énergie (Endesa, Iberdrola) et les services d’eau n’acceptent généralement que les IBAN espagnols (commençant par ES) pour la domiciliation des factures.

3. Le paiement des impôts locaux : L’IBI (taxe foncière) et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont prélevés directement sur votre compte.

2.2. Compte « Résident » vs « Non-Résident »

En tant qu’acheteur étranger, vous ouvrirez un compte de non-résident (Cuenta para no residentes).

• La différence : Ces comptes ont souvent des frais de maintenance légèrement plus élevés, mais ils ne nécessitent pas de déclaration de revenus en Espagne (au début).

• La mutation : Si vous décidez de vivre en Espagne plus de 183 jours par an, vous pourrez transformer ce compte en compte « résident » sur simple présentation de votre carte de résidence (Residencia).

2.3. Quelles banques choisir ?

Le paysage bancaire espagnol est concentré autour de quelques grands acteurs qui proposent des services dédiés aux expatriés (souvent avec des conseillers francophones dans les zones côtières) :

• CaixaBank (HolaBank) : Dispose d’un programme spécifique pour les étrangers avec une assistance juridique et de traduction incluse dans certains forfaits.

• Santander : Propose des comptes internationaux robustes.

• BBVA : Reconnue pour avoir l’une des meilleures applications mobiles au monde, facilitant la gestion à distance depuis la France.

• Sabadell : Très présente sur la Costa Blanca et très orientée vers la clientèle européenne.

2.4. Les documents nécessaires pour l’ouverture

Pour ouvrir votre compte bancaire espagnol, vous devrez fournir (en personne ou via procuration à votre avocat) :

1. Votre NIE : Indispensable (bien que certaines banques acceptent d’ouvrir un compte avec le passeport sous réserve de fournir le NIE sous 30 jours).

2. Justificatif d’identité : Passeport ou CNI en cours de validité.

3. Justificatif de provenance des fonds : Pour lutter contre le blanchiment d’argent (Blanqueo de capitales), la banque exigera :

   • Vos 3 derniers bulletins de paie ou votre dernier avis d’imposition.

   • Pour les retraités, un justificatif de pension.

   • Pour les chefs d’entreprise, les bilans ou liasses fiscales.

2.5. Attention aux commissions

L’Espagne est connue pour avoir des frais bancaires plus élevés qu’en France pour les services spécifiques :

• Émission de chèque de banque : Les frais peuvent varier de 0,1 % à 0,5 % du montant du chèque. Sur un achat à 200 000 €, cela peut coûter 1 000 €. Conseil d’expert : Négociez un forfait plafonné lors de l’ouverture du compte.

• Virements internationaux : Assurez-vous que les virements SEPA sont gratuits.

Le saviez-vous ? Il est fortement conseillé de procéder à l’ouverture du compte lors de votre première visite pour l’obtention du NIE ou les premières visites de biens. Cela évite de bloquer la signature des Arras (Étape 5) à cause d’un retard administratif bancaire.

Étape 3 : La « Nota Simple » et les vérifications juridiques

Si vous ne deviez retenir qu’un seul document, ce serait celui-là. En Espagne, la Nota Simple Informativa est la « carte d’identité » juridique du bien. Elle est délivrée par le Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad).

3.1. Qu’est-ce que la Nota Simple ?

C’est un document officiel qui résume la situation légale d’une propriété à un instant T. Contrairement au cadastre, qui a une valeur fiscale, le Registre a une valeur légale. Ce qui n’est pas inscrit au Registre n’existe pas juridiquement pour l’acheteur.

3.2. Les 4 points critiques à vérifier

Pour garantir un achat sécurisé, votre avocat analysera les éléments suivants :

1. L’Identité du Propriétaire (Titularidad) : Vérifier que la personne qui vous vend le bien est bien celle inscrite au Registre. Attention aux héritages non réglés où le vendeur n’est pas encore officiellement titulaire.

2. La Description du Bien : Elle doit correspondre à la réalité. Si la Nota Simple indique un terrain nu alors qu’il y a une villa avec piscine, vous achetez un problème majeur d’illégalité urbanistique.

3. Les Charges et Dettes (Cargas) : C’est le point le plus vital. En Espagne, les dettes suivent le bien, pas le propriétaire.

   • Hypothèques : Elles doivent être annulées avant ou le jour de la vente.

   • Saisies (Embargos) : Des dettes fiscales ou sociales du vendeur peuvent bloquer la vente.

4. Les Servitudes : Droit de passage, câbles électriques ou canalisations traversant la parcelle.

3.3. Les autres vérifications de la « Due Diligence »

La Nota Simple ne dit pas tout. Pour un dossier 100% conforme, il faut exiger trois autres documents :

• L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : C’est la taxe foncière. Vous devez vérifier que les 4 dernières années ont été payées, sinon la mairie peut se retourner contre vous.

• Le Certificat de « No Infracción Urbanística » : Délivré par la mairie, il prouve qu’aucune procédure de démolition ou d’amende n’est en cours sur le logement.

• La Cédula de Habitabilidad (ou Licencia de Segunda Ocupación) : Ce document certifie que le logement répond aux normes d’habitabilité. Sans lui, impossible de mettre les contrats d’eau et d’électricité à votre nom.

3.4. Pourquoi le Cadastre est-il différent du Registre ?

C’est une confusion classique.

• Le Cadastre : Sert à calculer vos impôts. Il est souvent plus à jour sur les mètres carrés.

• Le Registre (Nota Simple) : Sert à prouver votre propriété. Conseil d’expert : Si les surfaces diffèrent entre les deux, il faut demander une régularisation avant la signature finale pour éviter des problèmes de revente future ou de calcul de taxes.

⚠️ Le conseil « Sécurité » : Ne versez jamais d’acompte (Étape 4 ou 5) avant que votre avocat n’ait analysé une Nota Simple datant de moins de 24 heures.

Étape 4 : L’Offre d’Achat et le Contrat de Réservation (Documento de Reserva)

Une fois le coup de cœur confirmé, la rapidité est de mise sur un marché espagnol très dynamique. Cependant, cette étape est cruciale car elle engage juridiquement les deux parties avant même l’intervention de l’avocat ou du notaire.

4.1. L’Offre d’Achat (La Proposition)

Contrairement à la France où l’offre est souvent verbale ou simplifiée, en Espagne, elle s’accompagne généralement d’un versement. Vous proposez un prix au vendeur (souvent avec une marge de négociation de 5 à 10 %). Si le vendeur accepte, on passe immédiatement au contrat de réservation.

4.2. Le Contrat de Réservation : Bloquer le bien

Le Documento de Reserva est un contrat privé qui permet de retirer le bien du marché.

• Le montant du dépôt : Il oscille généralement entre 3 000 € et 6 000 € (selon la valeur du bien). Cet argent est versé sur le compte de l’agence immobilière ou du promoteur (ne versez jamais directement au vendeur particulier sans garantie).

• La durée de validité : Elle est courte, souvent de 7 à 15 jours. C’est le laps de temps qui vous est accordé pour préparer le contrat de compromis de vente (Arras) plus formel.

4.3. Les clauses de protection indispensables (Conseils d’Expert)

Pour sécuriser votre achat et ne pas perdre votre dépôt, votre contrat de réservation doit impérativement mentionner :

1. La clause de financement : Précisez que la vente est soumise à l’obtention d’un prêt bancaire. Si la banque refuse le crédit, vous récupérez votre réservation.

2. La clause de vérification juridique : Indiquez que le maintien de l’offre dépend de la conformité de la Nota Simple (absence de dettes, légalité de la construction).

3. Le descriptif du mobilier : Si le bien est vendu meublé, annexez une liste de l’inventaire pour éviter les mauvaises surprises au moment de la remise des clés.

⚠️ Attention : Si vous changez d’avis sans motif légal prévu au contrat, vous perdrez l’intégralité du montant de la réservation. À l’inverse, si le vendeur se rétracte, il doit vous restituer la somme (ou le double selon la rédaction du contrat).

4.4. Le rôle du reçu (Recibo)

Dès que vous versez la somme, exigez un reçu officiel mentionnant :

• Le montant exact.

• L’identité de la personne/entité qui reçoit les fonds.

• L’adresse exacte du bien immobilier.

• La date butoir pour la signature du contrat suivant (Contrato de Arras).

Le saviez-vous ? Sur certaines zones très tendues comme les îles Baléares ou le centre de Madrid, la réservation peut se faire de manière dématérialisée en quelques heures. Assurez-vous d’avoir vos fonds disponibles sur un compte courant pour réagir vite.

Étape 5 : Le Contrat d’Arras (Contrato de Arras)

Le Contrato de Arras est l’équivalent du compromis de vente français, mais avec une dimension juridique plus contraignante en ce qui concerne les indemnités. C’est ici que l’acheteur et le vendeur scellent leur accord de manière quasi-définitive.

5.1. Le versement des 10 % : L’acompte de garantie

À la signature de ce contrat privé, l’acheteur verse généralement 10 % du prix de vente (le montant déjà versé lors de la réservation à l’étape 4 est déduit de ces 10 %).

• Le destinataire : Contrairement à la France où les fonds sont séquestrés chez le notaire, en Espagne, les fonds peuvent être versés directement sur le compte du vendeur ou de l’agence.

• Conseil d’expert : Il est fortement recommandé de confier cette somme à votre avocat ou de la verser sur un compte séquestre si possible, pour éviter toute complication en cas de litige avant l’acte final.

5.2. Les Arras Penitenciales : La célèbre clause pénale

Le droit espagnol (article 1454 du Code Civil) prévoit un mécanisme très spécifique appelé Arras Penitenciales. Ce système est une protection financière contre le désistement :

• Si l’acheteur se rétracte : Il perd la totalité des sommes versées (les 10 %). L’argent est conservé par le vendeur à titre de dédommagement.

• Si le vendeur se rétracte : Il doit légalement verser à l’acheteur le double de la somme reçue. Si vous avez versé 40 000 €, il doit vous en rendre 80 000 €.

Note importante : Il existe d’autres types d’Arras (Confirmatorias ou Penales) qui peuvent forcer légalement la vente. Assurez-vous que votre contrat mentionne explicitement le terme « Penitenciales » si vous souhaitez conserver cette liberté de rétractation contre compensation.

5.3. Le contenu indispensable du contrat

Pour que ce document soit inattaquable et performant pour votre sécurité juridique, il doit préciser :

1. Le délai maximal de signature : En général, 60 à 90 jours après la signature des Arras.

2. La répartition des frais : Qui paie quoi ? Habituellement, le vendeur paie la Plus-valía municipale, et l’acheteur paie l’ITP (impôt de transfert), le notaire et le registre.

3. L’état des charges : Le contrat doit stipuler que le bien sera vendu « libre de charges, de dettes et de locataires ».

4. L’équipement du bien : Un inventaire détaillé pour éviter que le vendeur ne parte avec la climatisation ou les meubles de cuisine avant l’acte notarié.

5.4. Pourquoi l’avocat est ici indispensable ?

C’est entre l’étape 4 et l’étape 5 que votre avocat effectue la « Due Diligence ». Il va vérifier :

• La conformité cadastrale (que la surface déclarée correspond à la surface réelle).

• L’existence d’une licence de seconde occupation (Cédula de Habitabilidad), indispensable pour les contrats d’eau et d’électricité.

• L’absence d’infractions urbanistiques (très fréquent sur les maisons individuelles).

Le conseil: En Espagne, le compromis de vente n’est pas obligatoirement signé devant notaire. C’est un acte sous seing privé qui a pourtant une valeur juridique totale. Ne signez JAMAIS ce document sans que votre avocat n’ait relu chaque clause.

Étape 6 : L’Acte Authentique (La Escritura) et la remise des clés

C’est l’aboutissement de votre projet. La signature de l’acte authentique de vente (Escritura Pública de Compraventa) se déroule devant un notaire espagnol. C’est à ce moment précis que la propriété vous est officiellement transférée.

6.1. Le rôle du notaire en Espagne

Il est important de comprendre une nuance majeure pour les acheteurs francophones : en Espagne, le notaire a un rôle plus limité qu’en France ou en Belgique.

• Il certifie l’identité des parties et la légalité formelle de l’acte.

• Il s’assure que le prix est payé.

• Toutefois, il ne vérifie pas systématiquement si la piscine est légale ou si le vendeur a des dettes de copropriété. C’est pourquoi la présence de votre avocat à cette signature est indispensable.

6.2. Le mode de paiement : Le chèque de banque certifié

Contrairement à la France où les fonds transitent par la comptabilité du notaire via virement, le paiement en Espagne s’effectue le plus souvent par chèque de banque certifié (Cheque Bancario) le jour de la signature.

• La logistique : Vous (ou votre représentant) arrivez chez le notaire avec un chèque émis par votre banque espagnole.

• La remise : Le chèque est remis au vendeur en main propre devant le notaire une fois l’acte signé.

• Les frais de chèque : Attention, les banques espagnoles facturent souvent des commissions importantes pour l’émission de ces chèques. Négociez ces frais avec votre banquier à l’avance.

6.3. Le déroulement de la séance de signature

La signature dure généralement entre 1h et 3h. Le notaire fait une lecture de l’acte (que votre avocat traduira en temps réel).

• La remise des clés : Elle est immédiate après la signature et la remise des chèques.

• Le titre de propriété : Vous repartez avec une Copia Simple (une copie non signée de l’acte). L’original reste chez le notaire pour être envoyé au Registre de la Propriété. Le titre définitif vous parviendra quelques mois plus tard, après le paiement des taxes.

6.4. Les dernières vérifications avant de signer

Juste avant de poser votre signature, votre avocat effectuera un dernier contrôle de sécurité :

1. Vérification de dernière minute au Registre : Pour s’assurer qu’aucune charge ou hypothèque n’a été inscrite sur le bien le matin même.

2. L’attestation de l’IBI : Vérifier que les derniers reçus de la taxe foncière espagnole ont été payés par le vendeur.

3. Le certificat d’efficacité énergétique : Obligatoire pour finaliser la vente.

Conclusion du Guide : Félicitations, vous êtes propriétaire !

Une fois les clés en main, il reste deux formalités administratives que votre Gestoria ou votre avocat gérera pour vous :

• Le paiement des taxes (ITP ou TVA) : Vous avez 30 jours pour vous en acquitter.

• Le changement de titulaire : Pour les contrats d’eau, d’électricité et le syndic de copropriété (Comunidad de Propietarios).

2. Fiscalité et Frais : Combien ça coûte vraiment ?

Le prix affiché n’est jamais le prix final dans un achat immobilier en Espagne. Comptez entre 10 % et 15 % de frais supplémentaires.

Tableau comparatif des taxes (Neuf vs Ancien)

Détail des frais annexes :

• Notaire : Environ 600 € à 1 000 € (barème fixé par l’État).

• Registre de la propriété : 400 € à 700 €.

• Avocat : 2 % du prix d’achat + TVA (Forfait fixe recommandé).

3. Où acheter en Espagne en 2026 ? Analyse des marchés porteurs

Le marché immobilier espagnol est une mosaïque de micro-marchés. En 2026, la tendance n’est plus à l’achat généraliste, mais au ciblage stratégique selon l’objectif : rendement locatif, plus-value à la revente ou retraite au soleil.

3.1. La Costa del Sol (Andalousie) : Le prestige et la liquidité

Surnommée la « Californie de l’Europe », acheter dans la province de Malaga reste la destination numéro 1 pour les investisseurs internationaux à fort capital.

• Villes phares : Malaga city (en pleine mutation technologique), Marbella (luxe), Estepona (le « nouveau jardin » de la côte) et Benalmádena.

• Analyse 2025 : Malaga est devenue un hub « Tech » attirant des cadres de toute l’Europe (Google y a installé un centre de cybersécurité). Cela booste la demande locative longue durée.

• Prix moyen : $3\,500€$ à $5\,500€/m^2$ (pouvant dépasser $10\,000€$ sur le Golden Mile de Marbella).

• Atouts : 325 jours de soleil par an, l’aéroport international de Malaga (le mieux desservi du sud), et une liquidité exceptionnelle (un bien au juste prix se vend en moins de 30 jours).

• Profil : Investisseurs recherchant la sécurité patrimoniale et la location saisonnière de luxe (Yield moyen : 4-6% net).

3.2. La Costa Blanca (Communauté Valencienne) : Le champion du rapport qualité/prix

Valencia, c’est la région où le pouvoir d’achat des Français est le mieux préservé. La province d’Alicante offre une diversité géographique unique, entre mer et montagnes.

• Villes phares : Alicante (urbain et balnéaire), Dénia, Altea (le « Saint-Tropez » blanc), et Torrevieja (très abordable).

• Analyse 2025 : La Costa Blanca Nord (Dénia, Javea) reste plus verte et exclusive, tandis que la Costa Blanca Sud (Torrevieja, Orihuela Costa) attire par ses prix défiant toute concurrence européenne.

• Prix moyen : $1\,900€$ à $3\,200€/m^2$.

• Atouts : Coût de la vie inférieur de 30% à la France, infrastructure de santé de classe mondiale, et une communauté francophone très soudée.

• Profil : Retraités et familles cherchant une résidence secondaire ou une expatriation totale avec un budget modéré.

3.3. Valence (Valencia) : La pépite de la Méditerranée

Élue à plusieurs reprises « meilleure ville au monde pour les expatriés », Valence n’est plus dans l’ombre de Madrid ou Barcelone. Elle est désormais une destination d’investissement prioritaire.

• Quartiers phares : Ruzafa (le quartier branché), El Cabañal (proche plage et en pleine gentrification), et l’Ensanche (bourgeois).

• Analyse 2026 : Contrairement à Barcelone, Valence reste accueillante pour les investisseurs, bien que la réglementation sur les licences touristiques se durcisse. Le marché se déplace vers la location « moyenne durée » pour les nomades digitaux.

• Prix moyen : $2\,300€$ à $3\,800€/m^2$.

• Atouts : Ville plate (idéale pour le vélo), immense parc dans l’ancien lit du fleuve Turia, gastronomie mondiale et prix encore inférieurs de 40% à ceux de Barcelone.

• Profil : Investisseurs locatifs visant les jeunes actifs et expatriés souhaitant vivre dans une métropole dynamique mais à taille humaine.

3.4. Les « Outsiders » à surveiller en 2026

Pour ceux qui cherchent des rendements plus élevés (au prix d’un risque un peu plus grand) ou une authenticité préservée :

1. Murcie (Costa Cálida) : Des prix encore sous la barre des $1\,500€/m^2$ dans des zones comme San Pedro del Pinatar. Un marché en pleine croissance grâce au nouvel aéroport.

2. Les Asturies et la Galice (Espagne Verte) : Face aux canicules du sud, le nord de l’Espagne devient le refuge des acheteurs locaux et européens cherchant la fraîcheur et des prix fonciers très bas.

3. Les Îles Canaries (Tenerife/Gran Canaria) : Le seul marché en Europe qui offre une saison touristique de 12 mois par an. Idéal pour maximiser le remplissage locatif en hiver.

Tableau Comparatif Récapitulatif 2026

4. Les Pièges à Éviter : Sécuriser votre investissement en Espagne

L’enthousiasme d’un achat sous le soleil peut parfois occulter des réalités juridiques complexes. Voici les trois « zones rouges » où la vigilance doit être absolue pour éviter les pièges.

4.1. Le cauchemar des biens illégaux sur terrain « Rustico »

C’est sans doute le piège le plus coûteux. En Espagne, la classification des sols est binaire : Urbano (constructible) ou Rustico (agricole/protégé).

• Le problème : De nombreuses villas, notamment en Andalousie ou sur la Costa Blanca, ont été construites ou agrandies (piscine, terrasse fermée, annexe) sans permis sur des sols rusticos.

• Le risque : Vous pourriez acheter une maison « hors d’usage » (fuera de ordenación). Si une procédure d’infraction urbanistique est ouverte, vous pourriez faire face à de lourdes amendes, à l’impossibilité de rénover le bien, voire, dans des cas extrêmes, à une ordonnance de démolition sans indemnité.

• La solution : Exiger le Certificat d’Urbanisme (Cédula Urbanística) à la mairie. Votre avocat doit vérifier que la description du bien au Registre de la Propriété correspond exactement à ce qui est bâti au sol.

4.2. La « Plus-Valía Municipal » : La taxe souvent oubliée

À ne pas confondre avec l’impôt sur la plus-value immobilière (géré par l’État), la Plus-Valía est une taxe municipale sur l’augmentation de la valeur du terrain.

• Le piège : La loi espagnole stipule que cette taxe doit être payée par le vendeur. Cependant, dans certains contrats de réservation ou d’Arras mal rédigés, une clause peut indiquer que l’acheteur prend à sa charge tous les frais et impôts liés à la vente.

• L’impact financier : Selon la durée de détention du bien par le vendeur et sa localisation, cette taxe peut s’élever à plusieurs milliers d’euros.

• La solution : Assurez-vous que votre contrat stipule clairement : « La Plus-Valía Municipal correrá a cargo de la parte vendedora » (La Plus-Valía sera à la charge du vendeur).

• Nouveauté 2026 : Suite à des réformes juridiques récentes, si le vendeur vend à perte (moins cher qu’il n’a acheté), il est désormais exonéré de cette taxe. Votre avocat doit vérifier ce point pour éviter tout paiement indu.

4.3. Les dettes de copropriété (Gastos de Comunidad)

En Espagne, les dettes de copropriété sont légalement attachées au bien immobilier. Si vous achetez un appartement dont l’ancien propriétaire n’a pas payé ses charges pendant deux ans, c’est vous qui devrez régulariser la situation auprès du syndic.

• Le risque caché : Les « Derramas » (travaux exceptionnels). Si la copropriété a voté une réfection de façade ou l’installation d’un ascenseur trois mois avant la vente, et que le paiement s’étale sur deux ans, la dette vous incombera.

• La solution : Le jour de la signature chez le notaire, exigez le Certificado de estar al corriente de pago de la Comunidad. Ce document doit être signé par le secrétaire du syndic (Administrador de Fincas) et visé par le président de la copropriété.

• Conseil d’expert : Demandez également les procès-verbaux des deux dernières assemblées générales pour vérifier si de gros travaux sont prévus dans un futur proche.

4.4. Le piège de la sous-évaluation du prix (Prix « Noir »)

Certains vendeurs proposent de déclarer un prix inférieur à l’acte pour réduire les taxes.

• Pourquoi c’est dangereux : Le fisc espagnol (Hacienda) dispose de tableaux de « valeur de référence« . Si le prix déclaré est inférieur à leur estimation, vous recevrez une rectification fiscale avec des pénalités. De plus, lors de votre propre revente, vous paierez une plus-value beaucoup plus élevée car votre prix d’achat officiel sera artificiellement bas.

4.5. Le Piège des Vices Cachés (Vicios Ocultos)

Contrairement à la France où le vendeur est très protégé, la loi espagnole impose des délais de recours extrêmement courts qui piègent souvent les acheteurs étrangers.

• Le Délai de 6 Mois : Selon le Código Civil, vous n’avez que 6 mois après la signature pour dénoncer un vice caché (humidité structurelle, termites, défauts de fondation). Passé ce délai, les réparations sont pour vous.

• Vices « Apparents » vs « Cachés » : Si une fissure est visible lors de la visite et que vous ne l’avez pas signalée, elle est considérée comme acceptée.

• Conseil d’Expert : Ne vous fiez pas aux photos de l’annonce. En 2026, il est recommandé de mandater un architecte technique (Aparejador) pour une inspection structurelle (coût : environ 400 € à 700 €). Cela peut vous faire économiser 50 000 € de travaux.

4.6. Le Nouveau Risque Climatique : Les Zones Inondables

Les épisodes de fortes pluies (DANA) sont de plus en plus fréquents sur la côte méditerranéenne (Valence, Murcie, Malaga).

• Le Risque : Certaines promotions immobilières ont été construites sur d’anciens lits de rivières sèches (Ramblas). En cas d’orage violent, l’eau reprend son chemin naturel.

• La Vérification : Ne demandez pas à l’agent immobilier (qui veut vendre). Consultez le SNCZI (Système National de Cartographie des Zones Inondables).

• Conseil d’Expert : Si le bien est en zone inondable, vérifiez que votre assurance couvre bien les catastrophes naturelles via le Consorcio de Compensación de Seguros.

4.7. Le Blocage de la Licence Touristique (Régulation 2025-2026)

C’est le piège majeur pour ceux qui achètent pour faire du Airbnb.

• La Règle des 3/5 : Depuis 2024-2025, les copropriétés peuvent interdire la location touristique par un vote à la majorité des 3/5. Même si la mairie vous donne une licence, le syndic peut vous bloquer.

• Zones Saturées : Des villes comme Barcelone, Madrid ou Valence gèlent l’octroi de nouvelles licences dans les quartiers historiques.

• Conseil d’Expert : N’achetez jamais un bien « avec potentiel locatif » sans que le contrat d’Arras ne comporte une clause suspensive liée à l’obtention (ou au transfert) de la licence touristique.

4.8. La Surtaxe des Non-Résidents (Vendeur étranger)

Si vous achetez à un vendeur qui ne réside pas fiscalement en Espagne (ex: un Anglais ou un Allemand qui vend sa résidence secondaire) :

• La Rétention des 3% : Vous devez légalement retenir 3 % du prix d’achat et les verser directement au fisc espagnol (Hacienda) via le formulaire 211.

• Le Piège : Si vous oubliez de faire cette rétention et que le vendeur part avec 100% de l’argent sans payer ses impôts sur la plus-value en Espagne, c’est vous (l’acheteur) que le fisc poursuivra pour payer la dette du vendeur.

5. Fiscalité 2026 : Le comparatif des taxes par région

Le coût total d’un achat en Espagne se situe entre 10 % et 15 % du prix de vente. La plus grosse part est l’ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales) pour l’ancien, ou la TVA pour le neuf.

5.1. Tableau comparatif de l’ITP (Biens d’occasion)

Depuis 2022, l’ITP se calcule sur la Valeur de Référence de la Direction Générale du Cadastre (si celle-ci est supérieure au prix d’achat). Voici les taux standards pour 2025 :

5.2. Achat dans le neuf : TVA et AJD

Si vous achetez un logement neuf (première transmission), vous ne payez pas d’ITP, mais deux autres taxes :

1. La TVA (IVA) : Fixée à 10 % au niveau national (sauf aux Canaries où l’IGIC est à 6,5 %).

2. L’AJD (Actos Jurídicos Documentados) : Une taxe sur les actes notariés qui varie de 0,5 % à 2 % selon la région (ex: 0,75 % à Madrid contre 1,5 % ou 2 % en Catalogne ou à Valence).

6. Les autres frais à ne pas oublier

En plus des impôts, prévoyez une enveloppe pour les prestataires :

• Notaire & Registre : Environ 1 % du prix (frais réglementés par l’État).

• Avocat (Abogado) : Généralement 2 % + TVA, ou un forfait fixe. C’est votre seule assurance sécurité.

• Gestoría : Environ 300 € à 600 € pour les formalités administratives post-achat (paiement des taxes, changement de nom des contrats).

Résumé des 5 Conseils « Or » pour un Achat Serein en 2026

1. L’Avocat d’abord, l’Agence après : Votre avocat doit être indépendant de l’agence immobilière pour éviter tout conflit d’intérêts.

2. Méfiez-vous du « Prix trop bas » : Si un bien est 20% sous le prix du marché, il y a presque toujours un problème d’urbanisme ou une dette cachée.

3. Le NIE en amont : Ne commencez pas vos visites sans avoir lancé votre demande de NIE, le marché est trop rapide pour attendre 2 mois.

4. L’inspection Technique : Un rapport d’architecte est votre meilleure assurance contre les vices cachés.

5. La Clause de Crédit : Si vous empruntez, assurez-vous que le contrat d’Arras mentionne que vous récupérez votre acompte si la banque refuse le prêt.

Bilan de confiance : Un achat sécurisé repose sur une règle d’or en Espagne : Le notaire ne fait que constater, c’est l’avocat qui vérifie. Ne faites jamais l’économie d’un conseil juridique indépendant (qui ne soit pas celui de l’agence ou du vendeur).

FAQ : Questions Fréquentes sur l’achat en Espagne

Un Français peut-il acheter en Espagne sans être résident ?

Oui, tout à fait. La seule obligation est d’obtenir un NIE (Numéro d’Identification d’Étranger). Vous n’avez pas besoin d’être résident fiscal pour acheter une résidence secondaire.

Quel est l’apport personnel nécessaire ?

Les banques espagnoles financent généralement jusqu’à 60 % ou 70 % de la valeur du bien pour les non-résidents. Vous devez donc apporter environ 30 % du prix + 12 % pour les frais annexes, soit environ 40 % à 45 % d’apport total.

Faut-il payer des impôts en France sur un bien espagnol ?

Il existe une convention fiscale franco-espagnole pour éviter la double imposition. Vous paierez l’impôt foncier (IBI) et l’impôt sur les revenus locatifs en Espagne, mais vous devrez déclarer ces biens/revenus en France (avec un crédit d’impôt).

Conclusion de nos experts

Acheter un bien immobilier en Espagne est un projet passionnant mais qui ne s’improvise pas. Entre l’obtention du NIE, la vérification de la Nota Simple et le calcul des taxes (ITP ou IVA), l’accompagnement par un avocat francophone sur place est la clé d’un achat sécurisé.