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Quel document pour acheter une maison en Espagne ? Guide Expert 2026
L’acquisition d’un bien immobilier en Espagne par un non-résident est un processus rigoureux qui repose sur une documentation spécifique. Que vous soyez attiré par la Costa Brava, Madrid ou l’Andalousie, la réussite de votre investissement dépend de la préparation de votre dossier administratif et de la vérification de la sécurité juridique (seguridad jurídica) du bien.
Réponse rapide: Pour acheter une maison en Espagne, les documents essentiels sont : le NIE (Numéro d’Identification Étranger), un passeport valide, un compte bancaire espagnol, le contrat d’Arres (Arras) et l’acte de vente public (Escritura). Le vendeur doit impérativement fournir la Nota Simple, l‘IBI et la Cédula de Habitabilidad.
1. Fiche Synthétique : Les documents obligatoires
Voici le récapitulatif factuel pour 2026 :
Document acheteur n°1 : NIE (Número de Identidad de Extranjero).
Document acheteur n°2 : Passeport ou CNI (en cours de validité).
Document financier : Justificatif d’ouverture de compte bancaire espagnol.
Document de propriété : Nota Simple Informativa (datant de moins de 3 mois).
Document d’urbanisme : Cédula de Habitabilidad (Certificat d’habitabilité).
Document fiscal : Certificat de paiement de l’IBI (Taxe foncière) des 4 dernières années.
Document énergétique : Certificado de Eficiencia Energética (CEE).
2. Les documents d’identité et fiscaux de l’acquéreur
Le NIE (Número de Identidad de Extranjero)
Le NIE est le document le plus critique. C’est votre identifiant fiscal universel en Espagne. Sans lui, aucune transaction notariale, ouverture de compte ou souscription de contrat (eau, électricité) n’est possible.
Obtention : Auprès du Commissariat de Police en Espagne ou via le Consulat d’Espagne.
Délai 2026 : Prévoir 2 à 4 semaines. Il peut être obtenu par procuration (Poder Notarial).
Justification de provenance des fonds (Anti-blanchiment)
Conformément à la Ley de Prevención de Blanqueo de Capitales, vous devez prouver l’origine de votre argent pour tout achat immobilier :
3 derniers bulletins de salaire ou bilans comptables.
Dernier avis d’imposition.
Preuve de l’origine du capital (vente précédente, héritage, prêt).
3. Les documents relatifs au bien (Fournis par le vendeur)
Avant de signer, votre avocat (Abogado) doit auditer les documents suivants pour garantir un achat sans dettes cachées.
| Document | Rôle et Importance |
| Nota Simple | Extrait du Registre de la Propriété. Confirme le propriétaire réel et l’absence de charges (hypothèques, saisies). |
| Cédula de Habitabilidad | Certifie que le logement respecte les normes d’urbanisme pour y vivre. Indispensable pour les contrats d’eau/gaz. |
| IBI (Taxe Foncière) | Preuve que le vendeur est à jour de ses impôts locaux. La loi espagnole permet de réclamer les 4 dernières années à l’acheteur si non payées. |
| Certificat de Communauté | Document du syndic attestant l’absence de dettes de copropriété. |
| Licencia de Primera Ocupación | Pour le neuf, prouve que la construction est légale et terminée selon les plans approuvés. |
4. Les étapes contractuelles de la transaction
L’achat se structure autour de trois documents juridiques majeurs :
Le Contrat de Réservation (Reserva) : Bloque le bien pour 7 à 15 jours contre un dépôt (environ 3 000€ à 6 000€).
Le Contrat d’Arres (Contrato de Arras) : Le compromis de vente. En 2026, la clause des Arras Penitenciales reste la norme : si l’acheteur se rétracte, il perd son dépôt ; si le vendeur annule, il rembourse le double.
L’Escritura Pública : L’acte final signé devant notaire. C’est ce document qui permet l’inscription définitive au Registro de la Propiedad.
5. Fiscalité : Les documents de liquidation (Frais de 10-13%)
L’achat génère des taxes dont les justificatifs de paiement sont indispensables pour valider la propriété.
Logement Ancien : ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) variant de 6% à 10% selon la Communauté Autonome.
Logement Neuf : TVA (IVA) fixe à 10% + AJD (Actos Jurídicos Documentados) d’environ 1,5%.
Frais Annexes : Notaire et Registre représentent environ 1% à 2% du prix.
6. Expertise et Sécurité: Pourquoi l’Abogado est crucial ?
En Espagne, le notaire a un rôle de témoin et de collecteur de taxes, mais il n’effectue pas d’enquête approfondie sur les vices cachés urbanistiques (piscine illégale, extension sans permis). L’expertise d’un avocat est le document de garantie ultime pour l’acheteur étranger.
FAQ – Questions Fréquentes
Quel est le document le plus important pour vérifier les dettes ?
C’est la Nota Simple Informativa. Elle doit dater de moins de 24 heures au moment de la signature pour garantir une sécurité totale.
Peut-on acheter sans compte bancaire en Espagne ?
OUI, le paiement final s’effectue par chèque de banque certifié émis par une entité locale ou par OMF, et les taxes doivent être prélevées sur un compte espagnol.
Faut-il une traduction assermentée des documents ?
Si vous sollicitez un prêt hypothécaire en Espagne, la banque exigera une Traducción Jurada (traduction officielle) de vos documents financiers étrangers.
Caroline Z.
À propos de l'autrice
Caroline Z. Experte en Investissement Immobilier en Espagne
Avec plus de 15 ans d'expérience sur le marché ibérique, Caroline Z. accompagne les francophones dans leurs projets d'acquisition en Espagne. Sa valeur ajoutée réside dans son réseau structuré de partenaires avocats présents dans toutes les régions (Costa Blanca, Costa del Sol, Catalogne, Andalousie, etc.), garantissant une sécurité juridique totale à chaque transaction.
Elle milite pour un immobilier transparent et sécurisé pour les investisseurs étrangers.
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