Le Contrat de Réservation en Espagne (Documento de Reserva) : Guide Complet 2026

Le Contrat de Réservation est la première étape juridique de votre achat immobilier en Espagne

En Espagne, une fois que vous avez trouvé le bien de vos rêves, tout s’accélère. Avant même le compromis de vente (Arras), on vous demandera de signer un Contrat de Réservation (Documento de Reserva).

Bien que souvent présenté comme une simple formalité par les agences, ce document est un engagement contractuel sérieux. Il permet de retirer le bien du marché et de geler le prix pendant que votre avocat effectue les vérifications d’usage.

1. Comment fonctionne la réservation en Espagne ?

Le contrat de réservation est un contrat privé entre l’acheteur et le vendeur (ou l’agence immobilière agissant en son nom).

Le montant du dépôt (La Señal)

Pour bloquer le bien, vous devez verser une somme appelée Señal.

• Montant type : Entre 3 000 € et 6 000 € (parfois 1 % du prix pour les biens de luxe).

• Destination des fonds : L’argent est généralement déposé sur le compte de l’agence immobilière ou de votre avocat.

La durée de la réserve

Ce document a une validité limitée, généralement de 7 à 15 jours. C’est le délai qui vous est imparti pour :

1. Commencer l’audit juridique (Due Diligence).

2. Signer le contrat d’Arras (où vous verserez les 10 %).

2. Les clauses indispensables pour protéger l’acheteur

Voici ce que votre contrat de réservation doit impérativement contenir pour ne pas perdre votre dépôt.

A. La clause suspensive d’obtention de prêt

Si vous achetez avec un financement bancaire, précisez que le dépôt vous sera intégralement remboursé si votre banque refuse le prêt. Sans cette clause, le vendeur peut légalement conserver votre argent.

B. La clause de conformité juridique

Indiquez que la validité de la réservation dépend de la vérification de la Nota Simple. Si votre avocat découvre que la maison est illégale ou criblée de dettes, vous devez pouvoir vous retirer sans frais.

C. L’inventaire du mobilier

Si le bien est vendu meublé ou avec l’électroménager, exigez qu’un inventaire soit annexé au document de réservation.

Le conseil de l’expert : Ne signez jamais une réservation qui stipule que le dépôt est « non remboursable » en toutes circonstances. Une réservation doit toujours être conditionnée à la pleine légalité du bien.

3. Que se passe-t-il si l’une des parties se rétracte ?

C’est ici que le droit espagnol diffère du droit français.

• Si l’acheteur abandonne : Sauf clause suspensive activée (prêt refusé, vice juridique), le vendeur conserve l’intégralité du dépôt à titre de dédommagement pour l’immobilisation du bien.

• Si le vendeur se rétracte : Il doit vous restituer la somme versée.

• Attention : Contrairement au contrat d’Arras, le contrat de réservation simple ne prévoit pas automatiquement le remboursement du double de la somme par le vendeur, sauf si cela est explicitement écrit.

4. Les 3 pièges classiques à éviter

1. Verser l’argent directement au vendeur particulier : Sans garantie bancaire ou intermédiaire (avocat/agence), récupérer votre argent en cas de litige sera extrêmement complexe.

2. Signer sans avoir vu la « Nota Simple » : Même pour une réservation de 3 000 €, exigez de voir le titre de propriété pour vérifier qui est le vrai propriétaire.

3. Confondre Réservation et Arras : La réservation est une « intention d’achat » temporaire. Le contrat d’Arras est l’engagement définitif. Ne versez jamais 10 % sur un simple document de réservation.

5. Réservation vs Arras : Pourquoi sont-ils souvent confondus ?

Il est fréquent que les acheteurs francophones utilisent ces termes de manière interchangeable, mais en droit espagnol, ils occupent des fonctions bien distinctes dans la chronologie de l’achat.

La Nature Juridique : Engagement léger vs Contrat blindé

Le Contrat de Réservation (Reserva) n’est pas explicitement régi par le Code Civil espagnol. C’est un contrat « innommé » qui repose sur la liberté contractuelle. Il sert de « pacte de confiance » pour geler une situation.

À l’inverse, le Contrato de Arras est le véritable pivot de la transaction en Espagne. Il est solidement ancré dans la loi (notamment l’article 1454 du Code Civil pour les Arras Penitenciales). C’est le document qui sera exigé par le notaire et la banque pour justifier l’origine des fonds et les conditions de la vente.

Tableau Comparatif : Faire le bon choix en 2026

6. Le passage de la Réservation aux Arras : Le moment de vérité

La transition entre ces deux documents est la phase la plus critique de votre investissement. C’est durant cet intervalle (souvent 15 jours) que votre avocat réalise la Due Diligence.

Pourquoi ne pas verser 10% directement ?

Le piège classique est de signer un contrat qui combine les deux sans vérification préalable. Si vous versez 10 % (soit 30 000 € pour un bien de 300 000 €) sur un coup de tête et que votre avocat découvre ensuite que la piscine est illégale ou que le bien est grevé d’une hypothèque non soldable, récupérer votre argent sera un parcours du combattant.
Découvrez dans notre article suivant: tous les pièges à éviter lors d’un achat immobilier en Espagne.

La stratégie gagnante :

1. Utilisez la Réservation avec un petit montant pour « calmer » le vendeur et l’agence.

2. Utilisez ce temps pour vérifier la Nota Simple.

3. Une fois le feu vert de l’avocat obtenu, signez les Arras en complétant l’acompte pour atteindre les 10 %.

7. Les Arras Penitenciales : La porte de sortie légale

Dans votre futur contrat d’Arras, vous rencontrerez probablement le terme « Arras Penitenciales ». C’est la clause la plus utilisée en Espagne car elle offre une flexibilité unique :

• Pour l’acheteur : Vous pouvez renoncer à l’achat à tout moment, sans avoir à vous justifier, en perdant simplement l’acompte versé.

• Pour le vendeur : Il peut accepter une meilleure offre d’un autre acheteur, mais il devra alors vous verser le double de votre acompte en guise de dédommagement.

⚠️ Attention : Si votre contrat ne mentionne pas explicitement l’article 1454 du Code Civil, il pourrait être requalifié en « Arras Confirmatorias », ce qui signifie qu’aucune des parties ne peut se rétracter et que l’autre peut exiger l’exécution forcée de la vente devant les tribunaux.

8. Conseils d’Experts pour une transition sereine

1. Exigez le séquestre : Le montant de la réservation devrait idéalement être conservé sur un compte tiers (avocat ou agence certifiée) et non versé directement au propriétaire tant que la Nota Simple n’est pas claire.

2. Vérifiez la date butoir : Le contrat de réservation doit impérativement fixer la date limite de signature du contrat d’Arras. Si vous dépassez cette date sans signer, vous perdez votre réservation.

3. La preuve de paiement : Pour les deux contrats, assurez-vous que le transfert bancaire mentionne clairement l’objet : « Reserva/Arras [Adresse du bien] – [Votre Nom] ». C’est une preuve indispensable pour le notaire.

🏁 Conclusion : Ne brûlez pas les étapes

La précipitation est l’ennemie de l’investisseur en Espagne. La Réservation est un sprint pour bloquer l’opportunité ; les Arras sont un marathon pour sécuriser l’acquisition. En comprenant cette nuance, vous protégez votre capital et votre tranquillité d’esprit.

FAQ : Vos questions sur la réservation immobilière

Puis-je négocier le prix après avoir signé la réservation ? Non. Le prix est fixé dans le document. Si vous voulez négocier, faites-le avant de signer et de verser l’acompte.

L’agence immobilière peut-elle garder une commission sur mon dépôt ? Non, le dépôt doit être intégralement déduit du prix de vente final ou remboursé si une clause suspensive est activée.

Est-il obligatoire de passer par un notaire pour la réservation ? Non, c’est un acte sous seing privé. Le notaire n’intervient qu’à la toute fin du processus (Étape 6).

Conclusion : Sécurisez votre coup de cœur

Le contrat de réservation est l’acte qui transforme votre rêve en projet concret. Bien que rapide, il ne doit pas être pris à la légère. Un contrat bien rédigé est votre meilleure assurance contre les mauvaises surprises.

La précipitation est l’ennemie de l’investisseur en Espagne. La Réservation est un sprint pour bloquer l’opportunité ; les Arras sont un marathon pour sécuriser l’acquisition. En comprenant cette nuance, vous protégez votre capital et votre tranquillité d’esprit