Souvent sous-estimé, le Contrato de Arras est un piège potentiel. Sa signature sans due diligence préalable engage votre acompte de 10% et peut vous rendre responsable de problèmes non découverts.
1. ⚖️ Les Trois Types de Contrato de Arras (EEAT Juridique)
Le choix du type d’Arras est crucial car il détermine les conséquences en cas de rupture de contrat.
A. Arras Pénitentielle (Arras Penitenciales) – Le Standard
C’est le type le plus courant (couvert par l’Article 1454 du Code Civil espagnol) et le plus protecteur car il permet la rétractation moyennant une pénalité :
| Scénario de Rupture | Conséquence Financière |
| L’acheteur se rétracte | L’acheteur perd l’acompte versé (le 10 %). |
| Le vendeur se rétracte | Le vendeur doit payer le double de l’acompte reçu à l’acheteur. |
🔥 Conseil Expert : Exigez toujours les Arras Pénitentielles pour conserver une porte de sortie légale.
B. Arras Pénale (Arras Penales) – L’Engagement Fort
Ce contrat fonctionne comme une garantie de bonne exécution :
- Rupture : La partie lésée peut, en plus de réclamer la pénalité convenue (souvent l’acompte), exiger l’exécution forcée de la vente en justice.
- Risque : Moins flexible, il ne permet pas la simple rétractation contre pénalité.
C. Arras Confirmatoire (Arras Confirmatorias) – La Simple Preuve
Agit comme un simple acompte. Il ne prévoit pas de pénalité de désistement prédéterminée.
- Rupture : La partie lésée doit intenter une action en justice pour réclamer l’exécution forcée ou des dommages et intérêts dont le montant sera fixé par le juge, rendant le processus long et coûteux.
2. 📝 Les 5 Clauses Cruciales à Négocier (Achat Sans Risque)
Ne signez jamais un Contrato de Arras sans que votre avocat n’ait inclus ces clauses de protection :
A. La Condition Suspensives de Financement
Si vous dépendez d’un prêt bancaire : la clause doit prévoir la restitution intégrale de l’acompte si le prêt est refusé dans un délai convenu, sans faute de votre part.
B. La Garantie d’Absence de Charges et Vices Cachés
Le vendeur doit garantir que le bien sera libre de charges (hypothèques, locataires, dettes IBI) au moment de la signature finale, et qu’il est en conformité urbanistique (Suelo Urbano). Le non-respect par le vendeur doit entraîner le remboursement du double des Arras.
C. Le Délai de Signature et la Pénalité
Fixez une date butoir claire (généralement 60 à 90 jours). Toute prolongation doit être mutuellement convenue, ou elle constitue une rupture permettant la sanction financière.
D. Le Dépôt sur Compte Séquestre (Escrow Account)
Pour une sécurité maximale, votre avocat peut demander que les 10\% soient versés sur un compte bloqué (fiduciaire) et non directement au vendeur. L’argent n’est débloqué qu’après l’enregistrement officiel de la vente. (rarement accepté)
E. La Répartition de la Plusvalía Municipal
Stipulez clairement que le vendeur s’engage à payer cet impôt local sur la plus-value du terrain, légalement à sa charge.
3. ⚠️ Le Piège Principal : La Signature sans Due Diligence (Risque 10%)
La plus grande erreur est de signer le Contrato de Arras sous la pression pour « réserver rapidement » le bien, avant que les vérifications juridiques ne soient complétées.
Le Risque : Si votre avocat découvre des problèmes majeurs après la signature (ex: construction illégale non régularisable, servitude non détectée), vous serez souvent dans l’obligation légale de perdre vos 10 % d’acompte pour vous dégager de l’achat, sauf si la clause suspensive couvre spécifiquement ce risque.
4. 📈 Jurisprudence, Statistiques et Implications
A. Données Clés et Statistiques
- 90%des achats impliquent un Contrato de Arras.
- Le montant standard est de 10%du prix d’achat.
- Durée moyenne du contrat : 60 à 90 jours.
B. Jurisprudence sur la Rupture
- Non-Obtention du Prêt : Bien que la loi soit stricte, la Cour Suprême peut forcer la restitution de l’acompte si l’acheteur prouve qu’il a agi avec diligence et que l’impossibilité de financement est objective (à condition que la clause suspensive soit bien rédigée).
- Logement Occupé : Si le vendeur ne parvient pas à expulser des occupants illégaux (okupas) avant la date butoir, il est en rupture de contrat et doit payer le double de l’acompte à l’acheteur.
5. ❓ Foire Aux Questions (FAQ) sur les Arras (SEO Longue Traîne)
Q: Peut-on signer un Contrato de Arras sans Avocat ?
R: Oui, mais c’est l’erreur la plus coûteuse. Sans avocat, vous n’aurez aucune clause suspensive vous permettant de récupérer les fonds en cas de découverte d’irrégularités juridiques ou urbanistiques.
Q: Combien de temps dure l’engagement des Arras ?
R: La durée est fixée par le contrat, généralement 60 à 90 jours. Une fois ce délai dépassé, si la vente n’est pas signée, le contrat peut être rompu et des pénalités s’appliquent.
Q: Qui reçoit l’argent des Arras ?
R: L’argent est presque toujours versé directement au vendeur. C’est pour cela que la vérification juridique préalable est essentielle.
Q: Le Contrato de Arras a-t-il une valeur d’Acte de Vente ?
R: Non. Il s’agit d’un engagement privé. Seul l’Acte de Vente (Escritura Pública), signé devant Notaire, transfère la propriété légale et doit être inscrit au Registre Foncier.
🔑 Conclusion : Sécurisez l’Étape des Arras
Le Contrato de Arras est un engagement sérieux où les enjeux sont les plus élevés. Il ne doit jamais être signé sans un rapport juridique favorable garantissant la légalité et l’absence de charges sur le bien.
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