L’achat d’un bien immobilier en Espagne nécessite de budgétiser plus que le simple prix affiché. Pour un acheteur non-résident francophone, la règle d’or est de prévoir une enveloppe supplémentaire allant de 10 % à 15 % du prix d’achat pour couvrir les frais et les taxes obligatoires d’acquisition.

Ces coûts, principalement constitués d’impôts de mutation, varient fortement selon deux critères cruciaux : le fait que le bien soit neuf ou ancien et la Communauté Autonome où il se situe (Ex : Madrid, Catalogne, Andalousie).

1. ⚖️ Les Impôts de Mutation : La Partie la Plus Lourde (8 % à 13 % du Coût)

L’impôt de mutation est la charge la plus importante. Son application dépend de l’ancienneté du bien.

A. Achat dans l’Ancien : L’Impôt de Transfert Patrimonial (ITP)

Pour un bien de seconde main, l’impôt à payer est l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). C’est un impôt régional dont le taux est fixé par chaque Communauté Autonome :

Région Cible (GEO)	Taux ITP Standard (Exemples 2025)	Taux Moyen pour un Achat
Madrid	Taux fixe souvent plus bas (ex. : 6 % à 7 %)	~ 6,5 %
Catalogne	Barème progressif élevé (ex. : 10 % ; jusqu’à 13 % pour les grandes valeurs)	~ 10 %
Communauté Valencienne	Taux élevé (ex. : 10 % à 11 %)	~ 10 %
Andalousie	Taux fixe ou dégressif (ex. : 7 % à 8 %)	~ 7,5 %

⚠️ Nuance : Le Piège de la Valeur de Référence (Valor de Referencia)

Depuis 2022, l’ITP est calculé sur la valeur de référence cadastrale du bien (une valeur administrative), et non nécessairement sur le prix d’achat réel. Si cette valeur (Valor de Referencia) est supérieure au prix que vous payez, l’impôt sera calculé sur cette base plus élevée. Le rôle de l’Avocat est d’analyser ce risque.

B. Achat dans le Neuf : TVA (IVA) + Taxe AJD

Pour un bien neuf vendu directement par un promoteur, l’ITP est remplacé par deux taxes nationales et régionales :

1. TVA (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido) : Taux standard de 10 % du prix de vente.
2. Impôt sur les Actes Juridiques Documentés (AJD – Actos Jurídicos Documentados) : Taxe sur la formalisation de l’acte notarié. Taux régional qui s’ajoute à la TVA, variant généralement de 0,5 % à 2 % (Ex. : Catalogne 1,5 %).

Total Neuf : Prévoyez un impôt total de 10,5 % à 12 % du prix d’achat.

2. 🏛️ Frais de Formalisation et Honoraires (2 % à 3 % en moyenne)

Ces frais s’ajoutent aux impôts de mutation et nécessitent souvent l’aide d’un expert (Gestoría ou Avocat) :

Frais	Rôle et Particularité Espagnole	Estimation (en % du prix)
Honoraires de Notaire (Notaría)	Très faibles. Rôle d’authentification du document (Escritura Pública). Les frais sont réglementés.	0,2 % à 1 % (souvent entre 600 € et 1 500 €)
Frais d’Inscription au Registre	Inscription au Registro de la Propiedad. Essentiel pour la sécurité juridique.	0,4 % à 0,7 %
Honoraires d’Avocat	Conseillé pour non-résident. Audit juridique complet, gestion du NIE et des formalités.	2 % (+ TVA à 21 %) ou Forfait.
Frais de Gestoría	Agence administrative mandatée pour payer les taxes et gérer l’enregistrement.	300 € à 600 € (forfait)

3. 🏦 Les Frais Bancaires et Hypothécaires

Si vous financez votre achat via un crédit immobilier :

• Frais d’Évaluation (Tasación) : Obligatoire pour la banque. Coût : 350 € à 600 €.
• Frais de Dossier : Souvent faibles ou nuls aujourd’hui.

4. 📈 Synthèse Budgétaire : Calcul Final

Pour avoir une estimation rapide et sécurisée de votre budget total :

Situation	Taux Global des Frais (Estimation)
Achat dans l’Ancien (ITP)	10 % à 13 %
Achat dans le Neuf (TVA + AJD)	12 % à 15 %

---

Conclusion : L’Importance d’un Avocat Francophone

Prévoir cette enveloppe de 10 % à 15 % dès le début est la clé de la réussite. L’intervention d’un avocat en Espagne parlant français n’est pas une dépense, mais un investissement. Il sécurise l’audit, gère la liquidation des impôts régionaux variés, et vous évite les mauvaises surprises fiscales liées à la Valor de Referencia.

C’est votre garantie contre un achat qui vous coûterait bien plus cher à terme.

👉Estimer le Coût Total et Contactez un Avocat Spécialisé 👈