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Les Deux Piliers de Votre Achat Immobilier en Espagne
Avant même de signer le premier document d’achat (Contrato de Arras), deux démarches administratives sont absolument prioritaires pour tout acheteur immobilier non-résident en Espagne : l’obtention du NIE et l’ouverture d’un compte bancaire espagnol.
Ces documents ne sont pas de simples formalités ; ils sont la clé de voûte de toute la transaction :
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Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est votre identifiant fiscal et légal. Sans lui, vous ne pouvez ni acheter, ni hériter, ni payer d’impôts.
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Le Compte Bancaire vous permet de sécuriser les fonds nécessaires, de régler les impôts locaux (IBI) et les charges de copropriété futures sans frais de virement internationaux à chaque échéance.
Ce guide pratique vous détaille les étapes, les documents requis et les délais à anticiper pour sécuriser ces deux éléments essentiels.
I. Le NIE : Votre Numéro d’Identité Fiscale et Légale en Espagne
Le NIE est un numéro personnel, unique et permanent attribué par le Ministère de l’Intérieur espagnol.
1.1. Définition et Caractère Obligatoire
Le NIE est le numéro fiscal que l’État espagnol attribue à toute personne étrangère ayant des intérêts économiques, professionnels ou sociaux en Espagne. Il est requis pour :
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Acheter ou vendre un bien immobilier.
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Payer des impôts (ITP, IBI, IRNR).
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Ouvrir un compte bancaire pour non-résident.
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Ouvrir des contrats de services (eau, électricité).
1.2. Comment Obtenir le NIE : Les Trois Voies
Il existe trois méthodes principales pour obtenir ce document. Anticipez un délai de 2 à 6 semaines pour l’obtenir, selon la méthode et la période de l’année.
| Méthode | Lieu de la Demande | Procédure | Avantages / Inconvénients |
| 1. En Espagne (La plus rapide) | Commissariat de Police Nationale (Comisaría) spécialisé en étranger. | Prise de rendez-vous préalable (très difficile à obtenir en été). Déplacement physique obligatoire. | Le délai d’obtention du NIE est le plus court (parfois délivré en 1 semaine). |
| 2. Depuis la France | Consulat ou Ambassade d’Espagne dans votre ville. | Dépôt du dossier en personne au Consulat. | Pas besoin de se déplacer en Espagne pour cette démarche. Délai plus long (plusieurs semaines). |
| 3. Par Mandat (La plus facile) | Avocat ou Gérant (Gestor) en Espagne. | Vous donnez procuration à un professionnel espagnol via un acte notarié en France. | Confort maximal, aucune démarche physique nécessaire pour vous. Coût des honoraires et de la procuration notariée. |
1.3. Documents Requis (Quel que soit le lieu)
Pour la demande de NIE (Modèle EX-15), vous devrez fournir :
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Formulaire EX-15 (original et copie) dûment rempli et signé.
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Passeport ou carte d’identité en cours de validité (original et copie).
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Justificatif du motif de la demande (ex. : pré-contrat d’achat immobilier, intention d’achat ou d’investissement).
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Formulaire 790, code 012 pour le paiement de la taxe administrative (environ 10€).
II. Le Compte Bancaire : Simplifier la Gestion et les Paiements
Un compte bancaire espagnol est essentiel pour fluidifier l’achat et gérer le bien à distance.
2.1. Pourquoi Ouvrir un Compte « Non-Résident »
En tant que non-résident fiscal en Espagne, vous devez ouvrir un compte pour non-résident (Cuenta de No Residente). Ce compte présente deux avantages majeurs :
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Réduction des Frais : Éviter les frais de virement internationaux répétés (dépôt, frais de notaire, ITP, IBI annuel, charges mensuelles).
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Justification des Fonds : Les notaires et les banques exigent la traçabilité des fonds, qui est simplifiée si les sommes transitent par une banque locale.
2.2. Procédure d’Ouverture et Documents Requis
La procédure est relativement rapide (souvent réalisée en un seul rendez-vous).
| Document Requis | Justificatif à Fournir |
| Identification | Passeport ou Carte d’Identité, et le NIE (ou la preuve que le NIE est en cours de traitement). |
| Preuve d’Adresse | Facture de moins de 3 mois à votre nom (eau, électricité, téléphone) en France. |
| Preuve de Revenus / Activité | Fiche de paie récente, contrat de travail, dernier avis d’imposition français, ou preuve de l’origine des fonds. |
| Certificat de Non-Résidence | Déclaration signée attestant que vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne (la banque se charge souvent de l’obtenir auprès de la police après l’ouverture). |
2.3. Choix de la Banque et Frais
Les grandes banques nationales (Santander, BBVA, CaixaBank) proposent toutes des comptes non-résidents.
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Frais : Les comptes non-résidents impliquent souvent des frais de gestion et de maintenance annuels plus élevés (parfois de 40 € à 150 €) que les comptes résidents. N’hésitez pas à comparer les offres, notamment celles des banques régionales.
III. Plan d’Action Chronologique et Conseils d’Expert
Pour garantir une transaction fluide, voici la chronologie optimale :
| Étape | Action Recommandée | Délai Estimé |
| Étape 1 | Contacter un avocat pour l’obtention du NIE par mandat (méthode la plus sûre). | Jours 1 à 7 |
| Étape 2 | Obtention du NIE. (Ou preuve de dépôt pour la banque). | 3 à 6 semaines |
| Étape 3 | Ouvrir le compte bancaire espagnol avec le NIE. | 1 semaine |
| Étape 4 | Transférer les fonds nécessaires pour la Reserva (acompte initial) et l’acompte (arras). | 1 semaine |
| Étape 5 | Signature du Contrat d’Achat (avec le NIE et le compte prêts). | Selon le calendrier d’achat |
3.1. Conseil Stratégique pour les Français
Étant donné la difficulté à obtenir des rendez-vous pour le NIE dans les grandes villes touristiques d’Espagne, l’option de la procuration (mandat) est la plus recommandée. Elle permet à votre avocat ou gestor d’agir pour vous, faisant gagner un temps précieux et évitant des allers-retours coûteux.
Conclusion : La Clé de l’Anticipation
Le NIE et le compte bancaire sont les premières étapes obligatoires pour transformer votre rêve immobilier en Espagne en une transaction concrète et légale. L’anticipation est votre meilleur allié.
N’attendez jamais d’avoir trouvé le bien parfait pour lancer la procédure du NIE, car le temps d’attente pourrait vous faire perdre l’opportunité face à un autre acheteur déjà préparé.
Huertas, Oviedo et Associés et ses partenaires juridiques sont spécialisés dans l’accompagnement des non-résidents français. Ils gérent l’intégralité de la procédure du NIE par mandat et l’ouverture de compte pour vous, en toute sécurité.
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