Les Pièges à Éviter et les Risques Lors d’un Achat Immobilier en Espagne

L’achat d’un bien immobilier en Espagne peut représenter une opportunité en or pour vivre sous le soleil méditerranéen ou pour investir dans un marché dynamique. Cependant, ce processus est semé de nombreux pièges et risques qu’il est crucial de connaître pour éviter de se retrouver dans des situations délicates. Voici un guide détaillé sur les points de vigilance à adopter.

Méfiance envers les Agences Immobilières

Les agences immobilières jouent un rôle clé dans l’achat d’une propriété, mais en Espagne, il est impératif de faire preuve de prudence :

• Transparence des Frais: Assurez-vous que toutes les commissions et frais sont clairs dès le début. Certaines agences peuvent tenter de facturer des frais supplémentaires non mentionnés dans le contrat initial.
• Vérification des Biens: Ne vous fiez pas uniquement aux informations fournies par l’agence. Les biens peuvent être mal décrits, ou pire, ne pas être disponibles à la vente. Il est recommandé de faire appel à un professionnel indépendant pour vérifier l’état et la situation juridique du bien.
• Double Commission: Dans certains cas, les agences peuvent chercher à obtenir une commission de l’acheteur et du vendeur, ce qui n’est pas la pratique standard. Renseignez-vous bien sur les pratiques tarifaires avant de signer quoi que ce soit.
• Légitimité de l’Agence: Vérifiez que l’agence est bien enregistrée et possède les certifications nécessaires (comme API pour Agente de la Propiedad Inmobiliaria). Une agence peu scrupuleuse peut vous conduire à des transactions douteuses.

Le Rôle du Notaire en Espagne

En Espagne, le rôle du notaire diffère de celui dans beaucoup d’autres pays, notamment en ce qui concerne les vérifications et l’accompagnement lors d’un achat immobilier:

• Fonction Limitée: Contrairement aux notaires français, belges ou suisses qui effectuent des vérifications approfondies, le notaire espagnol est principalement là pour authentifier l’acte de vente. Il ne se charge pas de vérifier si le bien est libre de toute charge ou s’il respecte les normes urbanistiques.
• Engagement d’un Avocat: Pour pallier cette différence, il est fortement conseillé d’engager un avocat spécialisé en droit immobilier. Ce dernier s’assurera que toutes les vérifications légales, urbanistiques et fiscales sont réalisées avant la signature de l’acte de vente.
• Documents à Vérifier: L’avocat vérifiera des documents essentiels comme la « Nota Simple » qui donne des informations sur les charges, hypothèques, ou litiges associés au bien, la « Cédula de Habitabilidad » qui confirme que le bien est habitable, et d’autres documents de conformité urbanistique.

Autres Risques et Pièges

• Obtention du NIE: Le Numéro d’Identification des Étrangers (NIE) est indispensable pour toute transaction immobilière. Le délai pour l’obtenir peut être long, donc mieux vaut s’y prendre à l’avance.
• Frais Cachés: Prévoyez des coûts supplémentaires comme les impôts sur la transmission de la propriété (ITP), les frais de notaire, et les frais d’enregistrement au registre foncier.
• Achats sur Plan: Les achats sur plan comportent des risques liés aux délais et aux modifications possibles du projet. Assurez-vous de la solvabilité du promoteur et vérifiez les clauses de garantie dans le contrat.
• Langue et Compréhension des Documents: Si vous ne parlez pas couramment l’espagnol, faites traduire tous les documents clés pour éviter les malentendus ou les clauses cachées.

En conclusion, acheter une propriété en Espagne peut être une expérience enrichissante, mais il est vital de se protéger des nombreux pièges et risques. La clé est de ne jamais se précipiter, de bien s’entourer de professionnels indépendants et de comprendre que le rôle du notaire ne suffit pas à garantir la sécurité de votre investissement. Soyez vigilant, informez-vous, et consultez les experts pour transformer votre rêve en réalité sans mauvaise surprise.

Liste des vérifications lors d’un achat immobilier en Espagne

• Si une propriété n’est pas enregistrée ou n’a pas d’acte de propriété, soyez très prudent. Assurez-vous qu’il n’y ait pas de locataire. S’il y en a, vérifiez que vous pourrez obtenir la libre possession car les lois protègent les locataires à long-terme et il peut être très difficile de les faire partir de la propriété.
• Vérifiez qu’il n’y ait pas de droits de préemption sur la propriété ni de plans de construction qui pourraient affecter négativement la valeur, la jouissance ou l’utilisation de la propriété (par exemple des routes, voies ferrées, aéroports, magasins, usines ou de toute autre évolution).
• Vérifiez que les mesures et les limites de l’acte de vente sont précises. L’Espagne a deux registres de propriétés: l’un (le registro de la propiedad) porte principalement sur la propriété des biens conservés par le bureau d’enregistrement de propriété (Oficina del Registro de la Propiedad), qui est habituellement dans la ville la plus proche, l’autre (connu comme le registro catastral ou, plus communément, catastro) s’intéresse à la description physique d’une propriété et de ses limites et est conservé par le greffier du bureau de la propriété régionale (Registro Catastral ou Oficina del Catastro), qui est situé dans la capitale de la province.
• Obtenez un certificado catastral du Catastro, qui contient une description précise de la propriété et des cartes.
• Veillez à ce que la planification et les permis de construire soient bien en ordre (par exemples pour les raccordements d’eau, d’électricité et des égouts), qu’ils soient authentiques et que la propriété ait bien été construite dans le respect des plans. Cela peut être fait en vérifiant les plans originaux (plan parcial), qui doivent être enregistrés au bureau local du développement urbain (urbanismo). Vous pouvez obtenir un rapport de construction (informe urbanístico) de la part de la mairie pour vérifier que la propriété a bien été construite en toute légalité.
• Si un immeuble est situé sur un front de mer, vous devriez également vérifier qu’il a été approuvé par les autorités côtières (Jefatura de Costas). Les propriétés en front de mer sont soumises à des permis de construire spéciaux et il peut être difficile (voire impossible) de restaurer ou de reconstruire l’édifice original.
• Un bâtiment tout juste construit doit avoir un ‘certificat de nouveaux travaux’ (certificado de fin de obra nueva) qui certifie que la construction est bien achevée, et quelle a respecté les plans de construction et une ‘licence de première occupation’ (licencia de primera ocupación). Celle-ci est nécessaire pour obtenir l’installation de l’électricité et pour installer un compteur d’eau. Ces certificats sont délivrés par la mairie pour la plupart des services comme l’électricité et l’eau (boletín de instalaciones eléctricas/de agua).
• Assurez-vous que les extensions principales ou les structures majeures comme une piscine ont un permis de construire. Il n’est pas rare que des modifications soient faites illégalement, sans permis de construire, ce qui peut entrainer la démolition de celles-ci ou de grosses amendes.
• Vérifiez qu’il n’y ait pas de charges ou de droit de rétention, comme des prêts immobiliers ou des hypothèques, contre la propriété ou toute autre dette en suspens comme les taxes locales, les charges communautaires, ou encore les factures d’eau, d’électricité ou de téléphone.
• Obtenez une référence cadastrale (referencia catastral) de la propriété et un extrait (nota simple) du registre de propriété (registro de la propiedad). Cela vous permet de vérifier que le vendeur est bien le propriétaire, la taille de la propriété et si il existe des charges ou des fardeaux enregistrés contre la propriété (comme des dettes ou des hypothèques).
• Quand une propriété fait partie d’une communauté, vérifiez qu’il n’y ait pas de charges communautaires non-payés sur les cinq dernières années. La loi oblige désormais le vendeur à présenter un certificat de la communauté attestant que tous les paiements sont à jour. Ce document doit être présenté au notaire à la signature de l’acte de vente.
• Demandez à la mairie une attestation de non-dettes (certificado de no deudas), qui confirme qu’il n’y a pas d’impôts non payés comme par exemple l’impôt foncier (impuesto sobre bienes immeubles/ IBI) – ou toute autre charge en suspens contre la propriété. Il est de plus en plus commun pour les notaires de demander à le voir à la signature de l’acte de propriété.
• Vérifiez que toutes les factures d’électricité, d’eau, de téléphone et de gaz ont été payés ces dernières années. Les reçus doivent être fournis par le vendeurs pour toutes les taxes et les services.
• Assurez vous qu’un titre authentique soit obtenu et organisez l’enregistrement de la propriété.
• Si vous achetez une propriété sur laquelle il y a des dettes ou des taxes en suspens, le prêteur ou les autorités locales ont le droit de venir réclamer leur dû et de prendre possession de vos bien et de les revendre pour régler vos dettes. Tous les impayés sur une propriété sont récupérés par le nouveau propriétaire.
• Vous devez vous assurez que toutes les dettes contre la propriété sont remises à zéro avant de signer l’acte de propriété et votre avocat devrait vous obtenir une autre nota simple immédiatement avant la finalisation pour s’assurer qu’aucune dette n’a été ajouté depuis la vérification précédente. Le notaire doit aussi obtenir une nota simple mise à jour au moment de la signature de l’acte de vente.

Chasseur immobilier, agence immobilière en Espagne ?

Si vous passez par des professionnels de l’immobilier comme un agence immobilière, ne faites pas confiance, seul un avocat peut vérifier la légalité de votre future propriété en Espagne.

Si un agent immobilier vous dit que des terrains vagues sont libres autour ou à proximité de la propriété, vérifiez avec le bureau de planification de la mairie si c’est bien le cas. Même si ça l’est, des constructions sont généralement faites dans les terrains vagues donc si il est crucial pour vous de ne pas vivre à proximité d’un futur site de construction, évitez d’acheter une propriété avec un terrain vague adjacent.

 Y a t-il un risque, des pièges quand on veut acheter une propriété en Espagne ?

Oui il y un risque quand on achète un logement En Espagne car le notaire n’a pas le même rôle que dans votre pays. Vous devrez prendre conseil auprès d’un cabinet d’avocats en droit immobilier espagnol afin qu’il vérifie la légalité de la propriété, notamment.

Lors d’un achat immobilier en Espagne il faut absolument se mettre en contact avec un cabinet d’avocats afin qu’il gère tout le processus d’achat jusqu’à la signature chez le notaire.