Acheter une résidence secondaire ou s’expatrier en Espagne est le rêve de nombreux Français. Mais attention : franchir les Pyrénées change radicalement les règles du jeu. Contrairement à la France, le notaire espagnol ne réalise pas les mêmes vérifications d’urbanisme et le processus comporte des étapes spécifiques (NIE, Nota Simple, Arras) qui, si elles sont mal maîtrisées, peuvent transformer le rêve en cauchemar administratif.
Ce guide unique, mis à jour pour 2026, détaille les formalités, décrypte la fiscalité région par région (Catalogne, Valence, Andalousie…) et vous livre les clés pour sécuriser votre investissement.
1. Les 3 Documents Indispensables avant de Visiter
Ne commencez jamais vos recherches actives sans avoir préparé le terrain. En Espagne, les bonnes affaires partent vite, parfois en quelques heures.
A. Le NIE (Numéro d’Identification d’Étranger)
Le NIE, c’est votre sésame. Impossible d’acheter, d’ouvrir un compte bancaire ou d’installer internet sans lui.
Nouveauté 2025/2026 : Les délais dans les consulats en France s’allongent (parfois 2 à 3 mois).
L’astuce d’expert : Si vous êtes pressé, mandatez un avocat sur place pour l’obtenir par procuration directement en Espagne (délai souvent réduit à 2-3 semaines).
Le formulaire : Il s’agit du modèle EX-15, accompagné de la taxe 790 code 012.
B. Le Compte Bancaire Espagnol
Bien que l’espace SEPA permette théoriquement de tout payer depuis la France, la réalité est différente. Les fournisseurs d’électricité (Endesa, Iberdrola) et les impôts locaux exigent souvent un IBAN espagnol (commençant par ES).
Conseil : Optez pour une banque en Espagne habituée aux non-résidents (Sabadell, CaixaBank, ou des néo-banques si elles fournissent un IBAN ES).
En savoir sur notre article comment ouvrir un compte bancaire en Espagne et ses démarches.
C. La « Nota Simple Informativa »
Si vous ne retenez qu’une chose de cet article, c’est celle-ci. Contrairement à l’annonce immobilière, la Nota Simple (délivrée par le Registre de la Propriété) est la carte d’identité juridique du bien. Elle révèle :
Le véritable propriétaire (parfois différent du vendeur !).
Les dettes cachées (hypothèques, embargos).
La description légale (parfois la piscine ou le garage n’y figurent pas, ce qui signifie qu’ils sont illégaux).
2. Le Parcours d’Achat : Les Pièges à Éviter
Le processus espagnol diffère du parcours français sur deux points critiques.
Étape 1 : La Reserva (Attention !)
L’agent immobilier vous demandera souvent de signer un contrat de « réserve » et de verser entre 3 000 € et 6 000 € pour retirer le bien du marché.
⚠️ Danger : Ne signez jamais une reserva sans qu’un avocat n’ait vérifié la Nota Simple auparavant. Si le bien a un problème légal, récupérer cette somme peut être un parcours du combattant.
Étape 2 : Le Compromis (Contrato de Arras)
C’est l’équivalent du compromis de vente, mais avec une subtilité majeure. On signe généralement des « Arras Penitenciales« (arrhes pénitentielles) :
Si vous vous rétractez : vous perdez les 10% versés.
Si le vendeur se rétracte : il doit vous rembourser le double de la somme.
Clause suspensive : Attention, l’obtention de prêt n’est PAS une condition suspensive automatique en Espagne. Vous devez l’exiger par écrit.
Étape 3 : L’Acte Authentique (Escritura)
La signature se fait devant notaire.
Nuance cruciale : Le notaire espagnol (Notario) certifie l’identité des parties et la date, mais il n’a pas la responsabilité de vérifier l’urbanisme (permis de construire, légalité des travaux) comme son homologue français. C’est pour cela que l’avocat (Abogado) est indispensable en Espagne.
3. Fiscalité 2025 : Combien ça coûte vraiment ?
Oubliez les « frais de notaire » à la française. En Espagne, le gros du coût est l’impôt sur le transfert (ITP). En 2025, les disparités régionales sont énormes.
Tableau Comparatif des Taxes d’Achat (Ancien) par Région
| Région | Impôt (ITP) 2025 (Résidence existante) | Remarques Spéciales |
| Madrid | 6 % | Taux fixe, le plus bas d’Espagne. |
| Andalousie | 7 % | Taux fixe attractif (Malaga, Marbella, Séville). |
| Communauté Valencienne | 10 % (général) | Monte à 11 % pour les biens > 1 Million €. |
| Catalogne | 10 % (jusqu’à 1M€) | Progressif jusqu’à 11 %. Attention : Taxe de 20% possible pour les « grands propriétaires » (investisseurs multiples). |
| Îles Baléares | 8 % à 13 % | Système progressif par tranches (8% sur les premiers 400k€, puis 9%, etc.). |
Note : Pour le neuf, vous payez la TVA (IVA) à 10 % partout en Espagne + une taxe d’acte juridique (AJD) qui varie de 0,5 % à 1,5 % selon la région.
Les Frais Annexes
Ajoutez environ 3 % à 5 % au prix d’achat pour couvrir :
Notaire et Registre foncier.
Honoraires d’avocat (En moyenne 2400€ ht demandez un forfait fixe sinon la facture risque de s’alourdir + TVA).
Gestoria (gestion administrative).
4. Les « Plus » : Ce que personne ne vous dit
La rumeur de la taxe « 100% » pour 2025 ?
Une proposition de loi a circulé concernant une surtaxe pour les acheteurs étrangers. Rassurez-vous : en tant que citoyen français (Union Européenne), vous n’êtes pas concerné. Cette mesure vise principalement la spéculation par des investisseurs hors-UE.
Le coût caché : La Copropriété (Comunidad)
Avant de signer, exigez le certificat de la copropriété prouvant que le vendeur est à jour de ses charges. En Espagne, les dettes de copropriété de l’année en cours et des 3 années précédentes sont attachées au bien, pas à la personne. Si le vendeur ne paie pas, c’est vous qui paierez.
La location touristique
Attention aux réglementations 2026 très strictes. Dans des villes comme Barcelone ou certaines zones des Baléares, obtenir une nouvelle licence touristique est devenu quasi-impossible. N’achetez pas pour faire du Airbnb sans vérifier si le bien possède déjà une licence transférable.
Conclusion et Prochaines Étapes
Acheter en Espagne reste une opportunité magnifique en 2025, à condition de ne pas y aller « la fleur au fusil ». La clé est de s’entourer d’un avocat indépendant (qui défend vos intérêts, pas ceux de l’agence) et de bien budgétiser l’impôt régional (ITP).
Vous avez un projet précis en tête ?
Ne laissez pas les incertitudes administratives bloquer votre rêve. La première étape concrète est simple : vérifiez la faisabilité de votre projet en demandant une simulation des frais réels pour la région qui vous intéresse.
🛡️ Ne signez rien sans l’avis d’un expert
L’achat d’un bien en Espagne comporte des risques invisibles pour un non-initié (dettes cachées, urbanisme illégal, clauses abusives). Ne prenez pas le risque de perdre vos économies sur une simple erreur administrative.
Les avocats francophones vérifient pour vous :
La légalité de la Nota Simple et du Cadastre.
L’absence de dettes antérieures (Impôts, Copropriété).
La conformité des contrats de Reserva et d’Arras.
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Avertissement : Cet article a une visée informative. Les lois fiscales évoluant rapidement, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé avant toute transaction.
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