L’idée d’acheter un bien immobilier en Espagne fait rêver des milliers de Français. Que ce soit pour une résidence secondaire au soleil, un investissement locatif rentable ou une retraite paisible, l’Espagne attire. Mais concrétiser ce rêve peut sembler complexe.
Pour vous éclairer, nous avons recueilli 5 témoignages exclusifs de Français qui ont franchi le pas. Ils partagent leurs succès, leurs regrets, leurs conseils pratiques et les erreurs à éviter en 2026. Préparez-vous à une immersion totale dans le marché immobilier espagnol !
1. Sophie & Marc (Barcelone) : Le pari réussi de la rénovation locative
Qui sont-ils ? Sophie (48 ans) et Marc (50 ans), entrepreneurs à Paris.
Le projet : Achat d’un appartement ancien dans le quartier de l’Eixample, Barcelone, pour le rénover et le louer en longue durée.
Le succès : « Nous avons eu un coup de cœur pour un appartement typique, mais il nécessitait une rénovation complète. Après 8 mois de travaux, nous avons doublé sa valeur locative. La demande à Barcelone est toujours forte ! » – Sophie.
Le regret : « Nous avons sous-estimé la complexité d’obtenir les licences de travaux et le permis d’habitabilité (Cédula de Habitabilidad) pour un bien ancien. Ça a retardé la mise en location de 3 mois. » – Marc.
Leur conseil EEAT : « Engagez un architecte local et un avocat spécialisé dès le début. Pour Barcelone, les réglementations changent vite. Ne vous fiez pas qu’à l’agent immobilier. »
Focus GÉO : L’Eixample reste une valeur sûre pour la location longue durée à Barcelone, mais les contraintes sur la location touristique sont drastiques.
2. Anna (Alicante) : L’achat « coup de cœur » pour la retraite (et les pièges cachés)
Qui est-elle ? Anna (62 ans), retraitée, cherchant le soleil pour sa résidence principale.
Le projet : Achat d’une villa avec piscine à San Juan de Alicante.
Le succès : « Je vis un rêve ! La villa est parfaite, la vie est douce et le coût de la vie est bien inférieur à la France. J’ai trouvé un petit paradis. » – Anna.
Le regret : « J’ai acheté ma villa sans Cédula de Habitabilidad car l’agent m’a dit que c’était courant. Résultat : impossible de mettre l’eau et l’électricité à mon nom. J’ai dû engager des travaux pour la mettre aux normes, un coût imprévu de 15 000 €. » – Anna.
Son conseil EEAT : « Ne signez jamais une réservation sans un rapport juridique complet sur la propriété. Et assurez-vous que tous les documents sont en ordre, surtout la Cédula et la Licencia de Primera Ocupación. »
Focus GÉO : La province d’Alicante offre un excellent rapport qualité/prix, mais soyez vigilant sur les biens anciens en milieu rural.
3. Pierre (Marbella) : L’investissement locatif de luxe (la rentabilité exigeante)
Qui est-il ? Pierre (55 ans), investisseur expérimenté, recherche de la rentabilité haut de gamme.
Le projet : Achat d’un appartement neuf en première ligne de golf à Nueva Andalucía, Marbella, pour la location saisonnière de luxe.
Le succès : « La rentabilité est exceptionnelle pendant la haute saison. La clientèle fortunée ne regarde pas au prix et la demande pour des biens de qualité est constante à Marbella. » – Pierre.
Le regret : « Le coût de gestion est très élevé. Entre les frais de conciergerie, l’entretien, le jardinier et la piscine, il faut être vigilant. Ce n’est pas un investissement passif. » – Pierre.
Son conseil EEAT : « Pour le luxe, la qualité du service de gestion est clé. Prévoyez un budget de 30% à 40% de vos revenus locatifs pour la gestion. Et assurez-vous que la propriété dispose d’une Licencia de Ocupación pour la location touristique. »
Focus GÉO : Marbella et la Costa del Sol sont des marchés haut de gamme. La rentabilité est élevée, mais les frais de gestion et d’entretien sont significatifs.
4. Famille Dubois (Valence) : Le déménagement et l’intégration réussie
Qui sont-ils ? Marine (38 ans), Thomas (40 ans) et leurs 2 enfants, venus de Lyon pour s’installer durablement.
Le projet : Achat d’une maison en périphérie de Valence, près des écoles internationales.
Le succès : « Nous avons eu la chance de trouver une maison qui correspondait à nos critères et le processus d’achat a été fluide grâce à notre avocat. L’intégration des enfants à l’école a été facile. » – Marine.
Le regret : « Nous avons mis du temps à comprendre le système fiscal espagnol, notamment l’IRNR pour la période où nous étions encore non-résidents. Un accompagnement fiscal dès le départ aurait été utile. » – Thomas.
Leur conseil : « Dès que vous avez un projet de déménagement, organisez votre NIE et votre ouverture de compte bancaire en Espagne bien en amont. Et trouvez un bon gestor (expert-comptable) pour les impôts. »
GÉO : Valence est une ville en pleine croissance, offrant un cadre de vie agréable et des prix encore abordables comparés à Barcelone. Le marché y est très dynamique.
5. Coralie (Ténérife) : L’investissement à distance (le pouvoir de la procuration)
Qui est-elle ? Coralie (32 ans), salariée à Lille, investit dans un studio aux Canaries.
Le projet : Achat d’un studio à Adeje, Ténérife, pour la location saisonnière.
Le succès : « J’ai tout géré depuis la France grâce à une procuration notariée. Mon avocat et l’agence ont été mes yeux et mes oreilles. Le studio est rentable et j’y vais trois fois par an ! » – Coralie.
Le regret : « J’ai failli me faire piéger par des frais de copropriété cachés. L’agent ne m’avait pas informé d’une énorme régularisation de charges pour des travaux. » – Coralie.
Son conseil : « Si vous ne pouvez pas vous déplacer, la procuration notariée est indispensable. Mais choisissez votre avocat avec soin ! Il doit vérifier toutes les charges, y compris celles de la communauté de propriétaires. »
Focus GÉO : Les Canaries offrent un climat exceptionnel toute l’année, idéal pour la location saisonnière. Attention aux normes spécifiques des îles (ex: impôt IGIC au lieu de la TVA).
Le Budget Réel d’un Achat en 2026
Le plus grand regret des Français qui achètent en Espagne est souvent la mauvaise évaluation des frais annexes. En France, on parle de « frais de notaire » globalisés. En Espagne, tout est découpé.
1. Le Tableau Comparatif des Taxes par Région (ITP)
L’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) est la taxe principale pour l’ancien. Elle varie selon la Communauté Autonome.
| Région (Communauté) | Taxe ITP (Ancien) | TVA / IVA (Neuf) | Budget Total à prévoir |
| Madrid | 6 % | 10 % | ~8,5 % |
| Andalousie | 7 % | 10 % | ~9,5 % |
| Canaries | 6,5 % | 7 % (IGIC) | ~9,0 % |
| Catalogne / Valence | 10 % | 10 % | ~12,5 % |
| Baléares | 8 à 11 % | 10 % | ~13,5 % |
2. Simulation concrète : Achat d’un bien de 250 000 € à Valence
Pour éviter les mauvaises surprises comme Pierre ou Anna dans nos témoignages, voici le détail exact :
Prix du bien : 250 000 €
ITP (10%) : 25 000 €
Notaire & Registre (estimé) : 1 800 €
Avocat / Legal Due Diligence (1%) : 2 500 €
Frais de gestion (NIE, compte bancaire) : 500 €
Total de l’opération : 279 800 €
💡 Conseil d’expert : Prévoyez toujours une enveloppe de 12 % à 15 % au-dessus du prix de vente pour couvrir l’ensemble des frais et taxes. Si vous empruntez, sachez que les banques espagnoles ne financent que le prix du bien (souvent 70 à 80 %), jamais les taxes.
Conclusion : Votre projet en Espagne, une réalité accessible
Ces témoignages le prouvent : l’achat immobilier en Espagne est une formidable opportunité. Mais la réussite dépend de la qualité de votre préparation et de l’expertise qui vous entoure.
Ne faites pas ces erreurs courantes. Entourez-vous de professionnels fiables qui connaissent les spécificités juridiques, fiscales et urbanistiques de l’Espagne.
🛠️ Le Lexique de l’Acheteur Sécurisé (SEO Sémantique)
Pour que Google comprenne que vous êtes une autorité, nous avons intégré ces termes techniques clés :
Nota Simple : Le document du Registre de la Propriété qui indique qui est le vrai propriétaire et si le bien a des dettes (hypothèque, impôts impayés).
Contrato de Arras : Le compromis de vente. Attention, si vous vous rétractez, vous perdez votre acompte (souvent 10 %).
Escritura : L’acte authentique signé devant notaire.
Plusvalía Municipal : Taxe sur la valeur des terrains, généralement payée par le vendeur (à vérifier dans votre contrat !).
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Que vous rêviez d’une villa à Rosas, d’un appartement à Barcelone ou d’un investissement à Alicante, Huertas, Oviedo et Associés accompagne à chaque étape.
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